KIINTEISTÖKAUPPARIIDAT: Homevaurio, hometalo tai rakennusvirhe, korvaako vakuutusyhtiö vai myyjä?

Putkivuoto, rakennusvirhe tai hometalo? Miltä osin virhe kuuluu myyjän vastattavaksi kiinteistökaupassa ja miltä osin vakuutusyhtiön?

Kiinteistökaupassa myyjän vastuu on laaja. Myyjä vastaa salaisistakin virheistä viiden vuoden ajan kiinteistön hallinnan luovuttamisesta.

Myyjä ei voi piiloutua vakuutusyhtiön tai epäkelvon remonttifirman selän taakse. Myyjä on kaupanvastuussa myös virheistä, joita vakuutusyhtiö ei korvaa tai jotka virheet on aiheuttanut kelvottoman kylpyhuoneremontin tehnyt rakennusliike.

Ostajan kannalta on siis likimain samantekevää, onko putkivuodossa kyseessä myyjän kotivakuutuksen mukainen yllättävä ja ennalta arvaamaton vesivahinko vaiko ei.

Myyjä sen sijaan voi pyrkiä kattamaan ostajan hinnanalennusvaadetta vakuutusyhtiöltään, jos vahinko tai sen peruste on syntynyt ennen kauppaa.

Ostajan on reklamoitava myyjää kaupan jälkeen havaitsemastaan virheestä. Virheestä on ilmoitettava myyjälle mahdollisimman nopeasti. Käytännössä aika mitataan enintään muutamissa kuukausissa.

Mikäli kaupantekohetkellä piilossa ollut putkivuoto oli ollut olemassa jo kaupantekohetkellä, myyjän on ilmoitettava vahingosta ostajan reklamaation jälkeen omalle vakuutusyhtiölleen. Tällöin ostajan hinnanalennusvaade voi tulla katetuksi joko kokonaan tai osittain myyjän saamasta vakuutuskorvauksesta.

Kotivakuutukset eivät korvaa rakennusvirheitä tai vahinkoja, jotka eivät ole ennalta arvaamattomia tai äkillisiä. Vakuutuskorvausten ulkopuolelle jäävät tyypillisesti homevahingot ja rakennusvirheet.

Myyjän kaupanvastuun täyttymiseltä edellytetään tiettyä vaikutuksellisuutta. Tällä tarkoitetaan sitä, että kaupan jälkeen ilmenneeltä virheeltä edellytetään, että virheellä olisi ollut vaikutusta kauppaan, mikäli virhe olisi ollut tiedossa jo kaupantekohetkellä. Kauppa olisi siis joko jäänyt tekemättä tai kauppa olisi tehty alhaisemmalla kauppahinnalla, mikäli virhe olisi ollut osapuolten tiedossa kaupantekohetkellä.

Vaikutuksellisuutta jälkikäteen arvioitaessa tietty vertausaste on virheen aiheuttamien korjauskustannusten suhde kauppahintaan. Yleensä muutaman prosentin korjauskustannukset eivät ole vaikutuksellisia. Suhdeluku ei ole kuitenkaan ainoa mittapuu, vaan vaikutuksellisuutta on arvioitava kokonaisuutena ja rakennuksen käytettävyyttä suhteessa asumistarkoitukseen (vrt. KKO 2009:39).