KYSYMYS KIINTEISTÖKAUPASTA: Hinnanalennus tai kaupan purkaminen – Reklamaation tekeminen myyjälle – Rakennuksen vajoaminen
Olemme juuri ostaneet rintamamies talon, joka on rakennettu 1952. Teetimme yhdessä myyjän kanssa kuntoarvion asunnosta ja siinä ei mitään ihmeellisiä vaurioita ollut. Muutenkin kaikki näytti hyvältä. Olemme avovaimon kanssa ensiostajia eli kokemusta asuntokaupoista ei ole. Eli kaikki näytti hyvältä siihen saakka, kun tuli muuttopäivä. Meille ei kerrottu, että asunnon perustus on vajonnut (ei ole tietoa rakenteellisesta vaurioista). Eli voiko asiasta valittaa? Miten se tapahtuu? Voinko hakea korvausta/hinnanalennusta?
Kiinteistössä on laatuvirhe, mikäli kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu. Edelleen kiinteistössä on virhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle rakennuksen kuntoon liittyvästä ominaisuudesta ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kiinteistössä on virhe myös, mikäli se salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi vastaavista kiinteistöstä, kun otetaan huomioon mm. kauppahinta.
Kysyjän kysymässä tapauksessa myyjän vastuu näyttäisi selkeältä sillä oletuksella, että vajoaminen ei ole vähäinen eikä kuntotarkastuksessa ennen kauppaa ole raportoitu vajoamisesta.
Vajoamisesta olisi tullut ilmoittaa ostajille.
Ostajien tulee reklamoida myyjää havaitsemastaan virheestä. Ostaja voi esimerkiksi soittaa myyjälle ja kertoa havaitsemastaan virheestä ja että hän tulee toimittamaan tästä kirjallisen reklamaation.
Todistusteknisesti reklamaatio tulee vahvistaa kirjallisesti. Maakaaren mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja virheeseen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Oikeuskäytännössä kohtuullisena aikana on pidetty 4-7 kuukautta.
Reklamaatiossa on ilmoitettava a) virheestä ja b) vaatimuksista. Eli toisin sanoen on ilmoitettava, miltä osin kiinteistö on virheellinen ja vaatiko ostaja tästä johtuen hinnanalennusta, kaupan purkamista tai vahingonkorvausta.
Oletan, etteivät ostajat ole vielä rakennusteknisesti selvittäneet vajoamisen laajuutta. Todennäköisesti tällaisen selvityksen hankkiminen tulee jossain prosessin vaiheessa vastaan.
Ostajat voivat ottaa yhteyttä myyjiin ja laatia reklamaation itsekin. Asianajaja on hyvä ottaa kuvaan mukaan viimeistään silloin, kun asia ei näytä etenevän tai kun vastapuoli palkkaa oman asianajajajan. Myös rakennusteknisen näytön hankkimisesta olisi hyvä kysyä lakimiehen näkemystä.
Mikäli ostajilla on ollut oikeusturvavakuutus voimassa kaupantekohetkellä, vakuutus korvaa oman asianajajan kulut asiassa sen jälkeen, kun asia on riitaantunut. Jos vakuutus on otettu vasta kaupan jälkeen, korvausta ei makseta ellei vakuutus ole ollut voimassa yli kahta vuotta.
