KIINTEISTÖN VIRHE: Kiinteistökauppariitojen sovintosatoa 2018-2019

Kiinteistön virhe on ikävä juttu kaupan jälkeen niin myyjän kuin ostajan kannalta.

Parempi laiha sopu kuin lihava riita. Sanonta pätee erityisesti kiinteistökauppariidoissa, joissa harvalla on varaa hävitä juttunsa. Tämä koskee niin myyjä- kuin ostajaosapuolta.

Asianajotoimisto Talviaro Oy on hoitanut satoja kiinteistökauppariitoja, joista valtaosa on sovittu ennemmin tai myöhemmin.

Alla on luoteltu syksyllä 2018 ja alkuvuonna 2019 sopimiamme kiinteistö- ja asuntokauppariitoja.

Kiinteistön virhe: Ulkoseinän lahovauriot 1960-luvun talossa

Toimistomme avusti asiassa nuortaparia, joka oli ostanut vuonna 1967 rakennetun valesokkelitalon pieneltä paikkakunnalta Pohjois-Pohjanmaalta 66.000 euron kauppahinnalla.

Kaupan jälkeen ostajat olivat tehneet talossa remonttia. He olivat joutuneet kuitenkin muuttamaan pois talosta sisäilmaongelmien vuoksi.

Vaikka myyjät olivat pyrkineet kauppakirjassa rajoittamaan vastuutaan, ei kauppakirjassa oltu riittävästi yksilöity sitä, miltä osin vastuu virheistä olisi siirtynyt ostajille.

Asiassa päästiin sovintoon varsin nopeasti ilman käräjäöintiä, noin reilussa kahdessa kuukaudessa. Myyjät suorittivat ostajille hinnanalennusta 17.000 euroa.

Asiakkailla oli käytössään oikeusturvavakuutus ja asian hoidosta heidän kuluikseen jäi oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuutena n. 500 euroa.  

Kiinteistön virhe: Tulvan kohteena ollut omakotitalo ja sovinnollinen kaupan purku

Avustimme pariskuntaa, joka oli ostanut kuolinpesältä 1960-luvulla rakennetun ja myöhemmin laajennetun omakotitalon Pohjanmaalta. Kauppahinta oli ollut 85.000 euroa.

Myyntiesitteen mukaan talo oli käynyt läpi paljon kunnostuksia aikojen saatossa. Kaupan jälkeen talo osoittautui paljon huonompikuntoiseksi, kuin mitä ostajilla oli ollut aihetta olettaa.

Ostajat olivat alkaneet oireilemaan talossa voimakkaasti ja heidän oli muutettava. Tutkimuksissa paljastui, että talo oli korjauskelvoton. Lisäksi kaupan jälkeen ostajat saivat tietää, että talo oli aikoinaan joutunut tulvavesien saartamaksi.

Toimistomme nosti ostajien puolesta kanteen Pohjanmaan käräjäoikeudessa. Asia saatiin sovittua valmisteluistunnossa, jossa kauppa purettiin. Sovinnossa myyjät palauttivat kauppahinnasta 75.000 euroa.

Asiakkaiden vakuutusturva oli harmillisesti tavanomaista huonompi, sillä vakuutus korvasi asianajokulut vain 4.250 euroon saakka, jolloin asiakkaiden omavastuuosuudeksi asian hoitamisesta jäi n. 4.000 euroa.

Kiinteistön virhe: Useita peräkkäisiä kauppoja

Avustimme myyjäpariskuntaa, joka oli väliomistajana kiinteistökaupassa, jossa kaupan kohteena oli 1950-luvulla rakennettu puurakenteinen omakotitalo Raahessa.

Asiakkaamme olivat ostaneet talon vuonna 2015 ja myyneet sen eteenpäin kaksi vuotta myöhemmin.

Viimeisen kaupan jälkeen uudet ostajat olivat havainneet mm. talon kellarikerroksessa pesu- ja saunatiloissa kosteus- ja lahovaurion, joista he reklamoivat myyjiä. Vyörytimme reklamaation vaatimuksineen edelleen ensimmäisille myyjille, koska viiden vuoden vastuuaika oli edelleen avoinna heihin nähden.

Ostajat vaativat asiakkailtamme n. 20.000 euroa toteutuneiden korjauskustannusten perusteella. Molemmat myyjätahot kiistivät ostajien väitteet ja vaatimukset kokonaisuudessaan, koska kustannuksiin sisältyi muitakin kuluja kuin väitetyn virheen korjaamista.

Asiassa käytiin kolmikantaneuvotteluita asiamiesten välityksin ja saavutettiin sovinto reilussa puolessa vuodessa ilman käräjöintiä. Sovintosumma oli yhteensä 12.000 euroa, josta asiakkaamme maksoivat hinnanalennusta 2.000 euroa ja ensimmäinen myyjä 10.000 euroa.

Oikeusturvaetu saatiin molempiin kauppoihin ja asiakkaidemme omavastuuosuuksiksi jäi yhteensä n. 300 euroa.

Kiinteistön virhe: Myyjien avustaminen valesokkelitalokaupan jälkipyykissä

Valesokkeli ei ole varsinaisesti kiinteistön virhe vaan oman aikakautensa riskirakenne. Kaupan kannalta siitä tulee kuitenkin laatuvirhe, mikäli valesokkelirakenne on mikrobivaurioitunut.

Avustimme myyjäosapuolta, joka oli myynyt Pohjois-Pohjanmaalta vuonna 1979 rakennetun puurunkoisen valesokkelitalon. Kauppahinta oli ollut 118.000 euroa.

Ostajat reklamoivat myyjiä talon sisäilmaongelmista vain muutamaa kuukautta ennen kuin viisi vuotta olisi tullut kuluneeksi kaupasta. Ostajat vaativat kaupan purkamista.

Kiistimme vaatimukset katsoen, että ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin, koska ostajien virheilmoitus ja siihen liittyvät vaatimukset oli esitetty liian myöhään. Lisäksi suurin osa puutteista/virheistä oli ollut ostajien tiedossa jo ennen kauppaa.

Purkuvaatimus kiistettiin lisäksi perusteella, ettei kaupan kohteessa ollut kaupan purkuun edellyttävää olennaista virhettä. Näkemyksemme mukaan myyjien virhevastuu rajoittui ulkoseinien alaosien korjaukseen.

Lopulta asiassa saavutettiin sovinto ilman käräjöintiä. Sovinnossa asiakkaamme maksoivat ostajille kertakaikkisena hinnanalennuksena 16.000 euroa. Molemmilla myyjäosapuolella oli oma oikeusturvavakuutuksensa, jota käytettiin asiassa. Myyjien omavastuuosuuksiksi jäi alle tuhat euroa.

Kiinteistön virhe: Sovinto yhteisen katselmuksen yhteydessä Ylivieskassa

Avustimme ostajia, jotka olivat ostaneet Ylivieskasta vuonna 1966 rakennetun valesokkelitalon kuolinpesältä 129.000 euron kauppahinnalla. Myyntiesitteen mukaan talon piti olla hyvässä kunnossa.

Ennen kauppaa suoritetussa kosteuskartoituksessa rakenteiden suhteellista kosteutta oli mitattu useasta eri mittauspisteestä, mutta ainoastaan yhdessä mittauspisteessä oli kosteus kohollaan.

Elämäntilanteensa muutoksen takia ostajat olivat aikeissa laittaa kiinteistön myyntiin neljä vuotta myöhemmin ja teettivät kuntotarkastuksen tulevaa kauppaa silmällä pitäen.  

Tarkastuksessa havaittiin kohonneita kosteusarvoja ulkoseinän alaosissa ja kantavan väliseinän alaosassa. Tämän johdosta tehtiin rakenneavauksia ja otettiin materiaalinäytteitä. Useammassa näytteessä todettiin selvä mikrobikasvu. Lisäksi havaittiin, että korvausilmaa pääsee rakenteista sisäilmaan.

Ostajat vaativat kaupan purkamista. Asiassa järjestettiin yhteinen katselmus kaupan osapuolten kanssa, katselmuksessa saavutettiin sopimus hinnanalennuksesta. Asiakkaista toisella oli oikeusturvavakuutus.    

Koolatun ja villaeristetyn lattian vauriot sovitettiin hinnanalennuksella

Avustimme ostajia, jotka olivat ostaneet vuonna 1964 rakennetun omakotitalon vuokraoikeuksineen Kokkolasta. Kauppahinta oli ollut 134.000 euroa.

Rakennuksen alapohjarakenteena oli koolattu villaeristelattia. Rakennusta oli peruskorjattu perusteellisesti 2000-luvulla. Kaupan jälkeen havaittiin, että vesikattorakenteen palkistoissa oli lahovaurioita sekä mikrobikasvustoa. Lisäksi ulkoseinien alaosat, alapohja ja väliseinät olivat kosteus- ja mikrobivaurioituneet.

Nostimme ostajien puolesta kaupanpurkukanteen Keski-Pohjanmaan käräjäoikeudessa. Asiassa järjestettiin sovitteluistunto, jossa olivat paikalla myyjän lisäksi myös sitä edelliset myyjät.

Asia saatiin sovittua sovittelumenettelyssä, jossa ostajat saivat hinnanalennusta yhteensä 50.000 euroa. Kolmikantasopimuksessa hinnanalennuksen suorittaminen kahden myyjän kesken jakautui siten, että väliomistaja maksoi 12.500 euroa sekä ensimmäiset myyjät 37.500 euroa.

Asiakkaiden lasku hoidettiin valtion oikeusavusta, omavastuuosuuden ollessa n. 1.100 euroa. Asian käsittely kesti reilun vuoden.

Kiinteistön virhe hetken aikaa omistetussa omakotitalossa Kuusamossa

Avustimme jälleen ns. väliomistajia kiinteistökauppariidassa, jossa he olivat myyneet Kuusamosta vuonna 1983 valmistuneen omakotitalon 124.000 euron kauppahinnalla.

Myyjät olivat itse ostaneet kiinteistön paria vuotta aiemmin. Myyjät eivät olleet itse asuneet kiinteistöllä vaan se oli ollut heidän omistusaikanaan vuokrattuna.

Ostaja oli havainnut kiinteistöllä hajuhaittaa, jonka takia kiinteistöllä oli tehty tutkimuksia. Ostaja oli vaatinut asiakkailtamme kaupan purkamista ja kauppahinnan palautusta sekä vahingonkorvausta.

Päämiehemme kiistivät vaatimukset ja reklamoivat edelleen omaa myyjäänsä. Asia eteni Oulun käräjäoikeudessa sovittelumenettelyyn. 

Sovittelussa osapuolet pääsivät sovintoon hinnanalennuksesta, jossa 16.500 euron hinnanalennus jaettiin kahden myyntiportaan kesken.

Asiassa käytettiin asiakkaan oikeusturvavakuutusta, asiakkaalle jäi omavastuuosuudeksi n. 400 euroa.

Valesokkelitalotapaus –  tällä kertaa Kokkolassa

Toimistomme avusti kiinteistökauppariidassa myyjää, joka oli myynyt Kokkolasta vuonna 1974 valmistuneen tiilivuoratun omakotitalon. Kyseessä oli ns. valesokkelitalo.

Kauppahinta oli ollut 156.500 euroa. Ostajat reklamoivat myyjää hajuhaitoista ja vaativat kaupan purkamista.

Myyjä kiisti vaatimukset. Ostajat teettivät kiinteistöllä tutkimuksia ja uudistivat kaupan purkuvaatimuksen sen perusteella, että heidän näkemyksensä mukaan rakennus oli perustettu hyvän rakentamistavan vastaisesti liian matalalle, lattiarakenteet olivat painuneet ja että rakennus oli kauttaaltaan laho-, kosteus- ja mikrobivaurioitunut.

Myyjä kiisti edelleen vaatimukset ja katsoi, että kyse oli paikallisesta vauriosta, joka oli korjattavissa pienin kustannuksin. Ostajat nostivat kanteen Keski-Pohjanmaan käräjäoikeudessa.

Asia saatiin sovittua valmisteluistunnossa. Myyjä maksoi ostajille 42.500 euroa hinnanalennusta. Asiakkaallamme oli oikeusturvavakuutus, jota käytettiin asiassa. Omavastuuosuudeksi jäi n. 1.500 euroa.

Etänä hoidettu asunto-osakekaupan hinnanalennus

Toimiston asiakkaina oli nuoripari Pohjois-Pohjanmaalta. He olivat ostaneet asunto-osakkeen 1980-luvulla rakennetusta asunto-osakeyhtiömuotoisesta paritalosta. Kauppahinta oli 95.000 euroa.

Kaupan jälkeen ostajat olivat havainneet pintaremonttia tehdessään kosteus- ja mikrobivaurioon viittaavia jälkiä ja hajuja.

Tarkemmissa tutkimuksissa havaittiin, että huoneistossa oli mikrobivaurioita, jotka johtuivat matalasta perustustavasta sekä kapillaarikatkojen puuttumisesta alajuoksujen alta. Ulkoseinärakenteista havaittiin myös ilmavuotoja sisäilmaan.

Paritalohuoneistossa oli rakentamisajankohdalleen tyypillinen rakenneratkaisu; matalaperusteisuus ja valesokkeli. Ulkopuolinen maakosteus oli päässyt rakenteisiin ja vaurioittanut eristeitä ja puuosia. Myös rakennuksen ulkopuolella oli puutteita.

Ostajat esittivät myyjille kaupan purkuvaatimuksen. Ostajat kiistivät vaatimuksen.

Taloyhtiön muissa huoneistoissa tehtiin myös tutkimuksia ja havaittiin, että samanlaisia vaurioita oli myös taloyhtiön muissa huoneistoissa. Taloyhtiö kilpailutti eri urakoitsijoita ja lopulta valikoitiin yksi, joka ryhtyi urakkaan.

Ostajille selvisi, että heidän asuntoonsa kohdistuvat korjauskustannukset olivat pelättyä pienemmät. He vaativat kaupan purun sijaan ostajilta hinnanalennusta. Osapuolten sovintoneuvottelut johtivat lopputulokseen, jossa myyjät suorittivat ostajille hinnanalennusta 19.000 euroa. Asiakkaillamme oli oikeusturvavakuutus ja heidän omavastuuosuudekseen jäi n. 650 euroa.

Toimeksianto hoidettiin kokonaan etänä, sähköpostitse ja puhelimitse. Asian hoitaminen kesti hieman alle vuoden.

Sovinto pitkän kaavan kautta: Käräjäoikeudesta hovioikeuteen ja sieltä takaisin käräjäoikeuteen

Asiakkaanamme oli iäkäs leskirouva Etelä-Pohjanmaalta. Hän oli myynyt 1970-luvulla rakennetun valesokkelitalon pariskunnalle.

Kaupan jälkeisessä salaojaremontissa rakennuksen ulkopuolelta löytyi sokkelin/anturan muottilautoja ja myöhemmin myös rakennuksen sisäpuolella olevasta täyttöhiekasta. Etelä-Pohjanmaan käräjäoikeudessa riideltiin pitkälti siitä, pääsivätkö täyttöaineksen epäpuhtaudet kulkeutumaan sisäilmaan.

Käräjäoikeus katsoi ilmayhteyden näytetyksi ja tuomitsi kaupanpurkuvaatimuksen hyläten leskirouvan maksamaan 40.000 euroa hinnanalennusta ostajille.

Myyjä valitti asiasta Vaasan hovioikeuteen. Hovioikeuskäsittelyn aikana ostajat ryhtyivät sisäpuolisiin korjauksiin, jolloin ilmeni silminnähtäviä vaurioita ulkoseinien alaosissa. Uudesta näytöstä ja vaatimuksista johtuen hovioikeus palautti asian käräjäoikeuteen.

Käräjäoikeudessa asia sovittiin. Leskirouva maksoi hinnanalennuksena ostajille 38.000 euroa. Asian käsittely kesti useita vuosia ja asianajokulut nousivat korkeiksi. Kaikkiaan asianajokulut nousivat yli 30.000 euron, josta vakuutus korvasi 10.000 euroa.

Kuntotarkastetun omakotitalon kauppa Seinäjoella ja ns. piilovirhevakuutus

Asiakkaamme oli ostanut kuntotarkastetun 1970-luvulla rakennetun matalaperusteisen omakotitalon Seinäjoelta. Myyjät olivat ottaneet turvakseen ns. Piilovirhevakuutuksen.

Ostaja oli havainnut rakennuksessa outoja hajuja. Homekoiratutkimuksissa ja sitä seuranneissa kuntotutkimuksissa löytyi terveydelle haitallisia mikrobeja eripuolilta alapohjaa. Korjauskustannusten määräksi ostajan asiantuntijat arvioivat n. 70.000 euroa.

Laadimme ostajan puolesta haastehakemusluonnoksen, joka toimitettiin piilovirhevakuutusyhtiölle ja myyjille. Asiassa saavutettiin sovinto, jossa vakuutusyhtiö ja myyjät maksoivat ostajalle yhteensä 50.000 euroa.

Asia saatiin käsiteltyä nopeasti ja sovinto saavutettiin alle puolessa vuodessa. Asiakkaamme oikeusturvavakuutusyhtiö korvasi omat asianajokulut ja tutkimuskuluista 3.500 euroa. Omavastuuosuudeksi jäi n. 1.000 euroa.

Asianajotoimisto Talviaro Oy – Asianajaja, varatuomari Mika Talviaro