KYSYMYS MYYJÄN VASTUUSTA: Myyjän vastuun takaraja asuntokaupassa ja kiinteistökaupassa, paritalo, asuntokauppalaki ja maakaari, myyjän törkeän huolimaton sekä kunnianvastainen ja arvoton menettely

Ostimme paritalon puolikkaan elokuussa 2013. Nyt on selvinnyt, että rakennuksen alapohjassa on ongelmia, joista myyjät ovat olleet vuosikausia tietoisia. Alapohjassa on liikaa vettä. Tämä edellyttää salaojitusta ja mahdollisesti muitakin toimenpiteitä. Ongelma tuli tietoomme vasta elokuussa 2017. Mikä on myyjän vastuu tässä kohtaa? Hän ei antanut meille pienintäkään vihjettä myyntihetkellä ko. ongelmista.

Paritaloja on juridisesti kahdenlaisia: On paritaloja, joiden kauppaan sovelletaan kiinteistön kauppaa sääntelevää maakaarta. On myös paritaloja, joiden kauppaan sovelletaan asunto-osakkeiden kauppaa koskevaa asuntokauppalakia.

Paritalokiinteistöjen hallinnasta tehdään yleensä ns. hallinnanjakosopimus. Hallinnanjakosopimuksessa kiinteistön omistajat sopivat, mitä osaa he maapohjasta ja rakennuksista hallitsevat.

Asunto-osakkeen kaupassa kiinteistö rakennuksineen on yhtiöitetty. Tällöin sovelletaan asuntokauppalakia.

Merkittävin ero edellä todettujen lakien välillä on myyjän vastuun takaraja. Kiinteistön kaupassa myyjä vastaa ns. salaisista virheistä viiden vuoden ajan hallinnan siirtymisestä lukien. Asuntokaupassa vastaava takaraja on kaksi vuotta.

Mikäli kysyjän tapauksessa sovellettava laki on asuntokauppalaki, myyjän vastuu ostajaan nähden on lähtökohtaisesti katkennut. Kiinteistökaupassa myyjän virhevastuu on edelleen olemassa.

Ainoastaan tietyissä poikkeuksellisissa tapauksissa myyjän vastuu voi kestää pitempääkin kuin yli kahden tai viiden vuoden hallinnan luovutuksesta. Mikäli myyjä on menetellyt kaupassa törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, myyjän vastuuaika voi pidentyä.

Oikeuskäytännössä tällaiseksi selväksi epälojaaliksi ja sopimattomaksi menettelyksi on katsottu mm. myyjän perusteettomat, vastoin parempaa tietoa oleva ilmoitukset vesieristyksen olemassa olosta.

Korkeimman oikeuden perustelujen mukaan periaatetta voidaan soveltaa myös muissa moitittavuudeltaan vastaavissa tilanteissa, joissa myyjä on esimerkiksi selvästi sopimattomasti johtanut ostajaa harhaan kaupan kannalta olennaisten seikkojen suhteen.

Myyjän sopimattoman menettelyn toteennäyttäminen voi olla todistusteknisesti hankalaa. Jos kysyjän tapauksessa tätä ongelmaa ei ole, myyjä voi vastuu voi hyvinkin täyttyä myös asuntokauppalakia sovellettaessa.

Tässä esitetystä huolimatta ostajien ei pidä unohtaa oikea-aikaisen reklamaation eli virheilmoituksen merkitystä. Virheistä tulee aina ilmoittaa myyjälle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta.