Kiinteistölakimies ja -asianajaja Mika Talviaron vuosi 2021 oli vilkas

Kiinteistölakimies ja -asianajaja Mika Talviarolla on yli 20 vuoden kokemus asunto- ja kiinteistökauppariitojen hoitamisesta. Sovinnolliset ratkaisut ovat yleistyneet, oikeuden tuomioon päätyy yhä harvempi tapaus. Alla asianajaja, varatuomari Talviaron hoitamia juttuja vuodelta 2021

Myyjän kotivakuutus korvasi korjauskustannukset

Pariskunta Seinäjoelta oli ostanut omakotitalon, jossa ilmeni kaupan jälkeen putkivuodon aiheuttama kosteusvaurio keskikerroksen vessassa ja sen ympärillä. Asiakas oli kysynyt apua toisesta lakitoimistosta, josta hänelle oli ilmoitettu, ettei asiassa ole mitään tehtävissä. Asianajaja Talviaro kävi kotikäynnillä asiakkaan luona, jonka jälkeen hän laati reklamaation myyjälle. Myyjä toimi esimerkillisesti tehden vahinkoilmoituksen omalle kotivakuutusyhtiölleen.  Vahingon korjasi vakuutusyhtiön hyväksymä rakennusliike. Vakuutusyhtiö maksoi pääosan korjauskustannuksista.  Osapuolet vastasivat itse omista asianajokuluistaan. Asiakkaalla oli oikeusturvavakuutus. Asiakkaan omavastuuosuudeksi jäi 440 euroa. Asian hoitamisen kesto oli 3,5 kuukautta.

Kuluttajariitalautakunnan suositusta odotettiin vuosikausia

Aviopari Keski-Pohjanmaalta oli ostanut 2000-luvulla rakennetun talon. Kaupan jälkeen ilmeni mm., että myyjät olivat haudanneet pihamaalle rakennusjätettä. Lisäksi talossa oli eristyspuutteita. Myyjien maksukyky oli kyseenalainen, mistä johtuen asianajaja Talviaro vei asian ostajien aloitteesta kuluttajariitalautakunnan käsiteltäväksi. Kuluttajariitalautakunnassa jutun käsittely kesti peräti 3 vuotta ja 9 kuukautta. Lautakunta suositti myyjiä maksamaan hinnanalennusta 11.000 euroa, jonka jälkeen asia sovittiin. Asiakkailla oli oikeusturvavakuutus, jonka omavastuuksi jäi 1000 e

Keskeneräisenä myydyn omakotitalon virheistä pitkä riita

Asianajotoimisto Talviaron asiakkaaksi tuli myyjä, joka oli kauppakirjan ehtojen mukaan myynyt korjausten suhteen keskeneräisenä ja osittain viallisena kellarikerroksellisen 1950-luvulla rakennetun omakotitalon järven rannalta eteläisestä Suomesta. Ostajat vaativat kaupan purkamista, johon myyjä vastasi tarjoamalla 30.000 euron hinnanalennusta. Käräjäoikeus katsoi, ettei myyjän vastuuta ollut rajattu riittävän yksilöidysti kauppakirjan ehdoissa, mistä johtuen kauppa purettiin. Kyse oli lisäksi mm. virheiden laajuudesta ja näyttötaakasta. Molempien osapuolten oikeusturvavakuutukset ylittyivät jo käräjäoikeusvaiheessa kymmenillä tuhansilla euroilla. Asian vastaanotosta käräjäoikeuden tuomioon kesti yli kolme vuotta. Asian käsittely jatkuu hovioikeudessa.

Asiakkaana kiinteistön ostanut ja saman kiinteistön myynyt perheenisä

Asianajotoimisto Talviaro on hoitanut useita kiinteistökauppariitoja, joissa kiinteistö on vaihtanut useampaan kertaan omistajaa viiden vuoden aikana. Tällaiseen tilanteeseen joutui myös nuori perheenisä Pohjois-Pohjanmaalta, joka oli ostanut ja myynyt saman talon muutaman vuoden sisällä. Viimeisimmät ostajat vaativat perheenisää kaupanvastuuseen rintamamiestalon purueristeisen lattian laho- ja kosteusvaurioista. Perheenisä kääntyi asianajaja Mika Talviaron puoleen, joka selvitti ensimmäiseksi, milloin asiakas oli itse ostanut talon. Kun selvisi, ettei ensimmäisestä kaupasta ollut kulunut yli viittä vuotta, Talviaro vyörytti perheenisälle esitetyt vaatimukset eteenpäin. Viimeisimmät ostajat korjauttivat alapohjan, jonka jälkeen Oulun käräjäoikeuden järjestämässä sovitteluistunnossa sovittiin kustannusten jaosta kolmen osapuolen kesken. Kaikkiaan noin 20.000 euron korjauskustannukset jaettiin kolmeen osaan siten, että perheenisälle jäi maksettavaa 6.500 euroa. Asian kesto oli 1 v 4 kk. Perheenisällä oli oikeusturvavakuutus. Asianajokuluistaan hänelle jäi maksettavaksi oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuus 1.200 euroa.

Myyjä ja ostaja päätyivät poikkeukselliseen sovintoon – Myyjä korjasi talon

Maakaaren mukaan myyjällä ei ole oikeutta virheen korjaamiseen. Tämä ei kuitenkaan estä sitä, etteivätkö myyjä ja ostaja voisi sopia talon korjaamisesta. Näin tehtiin Keski-Pohjanmaalla, jossa kaupan osapuolet sopivat sovitteluistunnon jälkeen, että myyjä teettää alapohjan ja ulkoseinien perustavaa laatua olevat korjaukset kustannuksellaan. Korjaukset ovat valmistuneet ajallaan ja ostajat ovat muuttaneet takaisin taloon. Asian sopiminen tällä tavoin vaatii uskallusta ja osaamista sekä yksityiskohtaisen sopimuksen vastuunjakotaulukoineen. Ostajilla oli oikeusturvavakuutus. Heidän omavastuuosuudekseen jäi 2.000 euroa. Asian hoito kesti kaksi vuotta.

Nopea ja edullinen ratkaisu – Vapaaehtoinen kaupanpurku

Kiinteistölakimies ja -asianajaja Talviaroon otti yhteyttä vanhan hirsitalon ostanut pariskunta, joka oli havainnut ulkovuoren korjauksen yhteydessä laajoja lahovaurioita. Pariskunta oli reklamoinut ennen yhteydenottoaan myyjiä. Osapuolet olivat sopineet kaupan purkamisesta ja sen ehdoista. Asianajaja Talviaron tehtäväksi jäi kaupanpurkukirjan laatiminen, josta aiheutui vajaan tuhannen euron kokonaiskustannukset, jotka puolitettiin ostajien ja myyjien kesken. Näin menetellen osapuolet välttyivät pitkältä ja kalliilta oikeudenkäynniltä.

Peruskorjausta vailla ollut talo olikin purkukuntoinen

Myyjän vastuun rajaamiseksi kuulee usein neuvon, että myyjä välttyisi vastuultaan, mikäli hän myy talon peruskorjattavana tai purkukuntoisena taikka ehdolla ”sellaisena kuin se on”. Näin ei ole kuitenkaan asian laita, sillä maakaaren mukaan myyjä voi välttyä vastuultaan ainoastaan siinä tapauksessa, että virheet ilmoitetaan yksilöidysti. ”Sellaisena kuin se on” -ehtoa on pidetty lain esitöisen mukaan yllättävänä ja ankarana, jolla myyjä ei voi vastuutaan rajata. Vastaava tilanne on silloin, kun kaupan kohde myydään esimerkiksi purkukuntoisena tilanteessa, jossa kauppahinta ja muut ehdot osoittavat, ettei kaupan kohde ole purkukuntoinen.

Kiinteistölakimies ja -asianajaja Talviaron puoleen kääntyi kuolinpesältä omakotitalon ostanut nuori äiti Etelä-Pohjanmaalta. Kauppakirjaan oli otettu ehto peruskorjauksen tarpeesta. Rakennusta korjattaessa kuitenkin ilmeni, että myös runkorakenteet olivat monin paikoin laho- ja kosteusvaurioituneet. Rakennuksen kattorakenteissa oli tulipalon aiheuttamia jälkiä. Reklamaation ja kirjeenvaihdon jälkeen osapuolet sopivat 15.000 euron hinnanalennuksesta. Asian hoidossa kesti kahdeksan kuukautta. Asiakkaan oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuus oli tuhat euroa.

Kaksi sovintoa kahdessa vuodessa – Toimeksiannot hoituvat etänäkin

Kiinteistölakimies ja -asianajaja Talviaron puoleen kääntyi Helsingistä rintamamiestalon ostanut ensiasunnon ostaja. Keväällä 2020 asianajaja Talviaro reklamoi myyjiä talon ulkoseinien ulkopuolisista virheistä, joista myyjät suorittivat ostajalle hinnanalennusta 28.000 euroa. Korjausten jälkeen hajuhaitat kuitenkin jatkuivat, mistä johtuen tutkimukset laajennettiin sisätiloihin. Tutkimuksissa todettiin lautalattian alla kohonneita kosteuspitoisuuksia ja kipsilevyissä mikrobeja ja sädesieniä. Talviaro reklamoi uudestaan myyjiä. Tällä kertaa myyjät maksoivat ostajalle hinnanalennusta 55.000 euroa. Nyt sovintosopimukseen otettiin ehto, että korvauksen maksamisella kauppa on kokonaisuudessaan sovittu. Asian jälkimmäisen vaiheen hoitamisessa meni aikaa tutkimuksineen puolisen vuotta. Asia hoidettiin etätoimeksiantona. Asiakkaan tutkimuskulut ja asianajokulut katettiin oikeusturvavakuutuksesta 2.000 euron omavastuuosuuksia lukuun ottamatta.

Kuolinpesän myymässä talossa laajat lahovauriot

Varsin usein kiinteistön myyjänä toimii kuolinpesä. Kiinteistölakimies ja -asianajaja Mika Talviaro on auttanut kaupan osapuolia useissa tilanteissa, joissa myyjänä on ollut kuolinpesä. Näin myös Keski-Pohjanmaalla tapahtuneessa kiinteistön kaupassa. Talviaron puoleen kääntyi leskirouva, joka oli yhdessä lastensa kanssa myynyt 1960-luvun omakotitalon nuorelle parille. Kohteeseen oli uusittu peltikatto 2000-luvun alkupuolella. Kaupan jälkeen katto alkoi vuotamaan ja ostajat ryhtyivät selvittämään vuodon syytä. Kävi ilmi, että peltikatto oli asennettu virheellisesti suoraan huopakatteen päälle. Huopakatteen alla kattorakenteet olivat monin paikoin lahonneet. Koko katto oli uusittava rakenteineen ja eristeineen. Ostajat vaativat kaupan purkua tai 80.000 euroa hinnanalennusta. Osapuolet sopivat 60.000 euron hinnanalennuksen maksamisesta, jolla vältettiin oikeudenkäynti- ja asianajokulut ja viivästyskorot. Asia oli asianajaja Talviaron hoidossa n. kahdeksan kuukautta. Kullakin kuolinpesän osakkaalla oli oma oikeusturvavakuutuksensa. Heille jäi maksettavaa asianajokuluista n. 1.000 euroa. Kuolinpesän vastuun osalta on erikseen todettava, että osakkeiden vastuu on lähtökohtaisesti yhteisvastuullista.

Asunto-osakkeiden kauppoja harvemmin puretaan

Asunto-osakkeiden (rivi- ja kerrostalohuoneistot) kaupat poikkeavat kiinteistökaupoista siinä, että asuntokauppoja harvemmin puretaan. Kaupan purku voi tulla kyseeseen lähinnä vain silloin, kun laajat korjaukset kohdistetaan kaikkiin taloyhtiön huoneistoihin tai silloin, kun myyjä itse on tehnyt myymässään huoneistossa epämääräisiä, luvattomia ja virheellisiä korjauksia. Tällaisesta tilanteesta ei ollut kyse tilanteessa, jossa seinäjokelaiselta 2000-luvun rivitalo-osakkeen myyjältä vaadittiin ensisijaisesti kaupan purkamista ja toissijaisesti hinnanalennusta. Kiinteistölakimies ja asianajaja Talviaron avustamana myyjä sopi maksavansa ostajalle hinnanalennuksena 12.000 euroa. Asian hoito kesti noin 1,5 vuotta. Asianajokulut jäivät muutamaan sataan euroon oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuutena.

Rivitaloasunnon ostanut joutui muuttamaan evakkoon

Asunto-osakeriitojen hoitaminen on yleensä pitemmissä kantimissa, koska korjauskustannusten selvittelyssä ja taloyhtiön päätöksenteossa kestää oma aikansa. Tämän sai kokea yksinhuoltaja, joka oli ostanut huoneiston Päijät-Hämeestä 1970-luvulla rakennetusta rivitaloyhtiöstä. Varsin pian kaupan jälkeen ilmeni, että huoneistoon kulkeutui hajuhaittoja. Asukas tilasi paikalle homekoirat, jonka jälkeen taloyhtiö tilasi rakenteisiin ulottuvia tutkimuksia. Selvisi, ettei kymmenisen vuotta sitten tapahtunutta kosteusvauriota ollut korjattu riittävän laajasti. Ostaja vaati kaupan purkamista. Taloyhtiö kuitenkin korvasi asukaan sijaisasumisen kustannukset ja maksoi korjauskustannukset, joista asiakkaalle jäi maksettavaa 4.200 euroa. Korjausten valmistuttua osapuolet sopivat, että myyjä maksaa ostajalle hinnanalennusta ja korvausta kaikkiaan 8.000 euroa. Asian hoidettiin etänä ja sen kesto oli 1 v ja 4 kk. Asiakkaalla oli oikeusturvavakuutus, jonka omavastuuosuus oli 900 euroa.

Kauppa purettiin kauppahintaa alhaisemmalla hinnalla

Eläköitynyt pariskunta kääntyi syksyllä 2020 asianajaja Mika Talviaron puoleen. He olivat myyneet Keski-Pohjanmaalla sijaitsevan omakotitalon nuorelle parille. Kauppahinnalla pariskunta oli ostanut pienemmän asunnon. Kaupan jälkeen omakotitalon katto alkoi vuotamaan ja lumipallo vyörymään. Lisätutkimuksissa löytyi vikaa myös 2000-luvulla uusitun omakotitalon ulkoseinien alaosista. Ostajat vaativat kaupan purkamista ja 200.000 euron kauppahinnan palauttamista. Asianajaja Talviaron suositteleman rakennusalan asiantuntijan mukaan ostajien vaatimukset olivat ylimitoitetut. Asiassa järjestettiin käräjäoikeuden sovitteluistunto, jossa osapuolet sopivat vapaaehtoisesta kaupan purkamisesta siten, että myyjät palauttivat kauppahinnasta vajaat 150.000 euroa ja kohde palautui myyjille. Asian hoito kesti noin vuoden. Päämiesten asianajokulut katettiin oikeusturvavakuutuksesta 1.300 euron omavastuuosuutta lukuun ottamatta.

Kaupan purku sai onnellisen päätöksen

Asianajotoimisto Talviaro Oy:n puoleen kääntyi ostaja Etelä-Pohjanmaalta, joka oli ostanut 1990-luvulla rakennetun omakotitalon. Kaupan jälkeen ostaja alkoi oireilemaan, jonka jälkeen kohteella suoritettiin rakennusterveysasiantuntijan toimesta rakenteisiin ulottuva kuntotutkimus. Tämän jälkeen kohteella kävi terveystarkastaja, joka totesi asumisen aiheuttavan terveyshaittaa. Käräjäoikeus purkasi kaupan kesäkuussa 2021 antamallaan tuomiolla. Kaupan osapuolet sopivat tuomion jälkeen kauppahinnan palautuksen ja muiden korvausten maksamisen aikataulusta. Myyjä löysi kohteelle uuden ostajan, joka osti kohteen virheellisenä. Uuden ostajan maksamalla kauppahinnalla kuitattiin viimeinen maksuerä maksetuksi joulukuussa 2021. Harmikseen ostaja oli ostanut oikeusturvavakuutuksen pari päivää kaupan jälkeen, mistä johtuen hänellä ei ollut käytettävissään vakuutusetua. Myyjä kuitenkin maksoi täysimääräisesti ostajan n. 13.500 euron oikeudenkäyntikulut.

Myyjien maksukyvyllä on merkityksensä

Varsin usein ostajat joutuvat arvioimaan kaupan jälkeen myös myyjän maksukykyä. Ei ole lainkaan tavatonta, että myyjät ovat maksaneet kauppahinnalla asuntolainansa eikä heillä ole välttämättä muuta varallisuutta tai maksukykyä. Näin oli käynyt Seinäjoen laitamilta talon myyneille myyjille, jotka olivat kääntyneet kiinteistölakimies ja -asianajaja Mika Talviaron puoleen. Myyjät olivat omistaneet ja asuneet 1980-luvun taloa seitsemän vuotta ennen sen myymistä. Kaupan jälkeen ostajat alkoivat oireilemaan talossa. He teettivät kohteessa tutkimuksia, joiden perusteella he vaativat kaupan purkamista. Asia sovittiin käräjäoikeuden valmisteluistunnossa, kun ostajat vakuuttuivat siitä, ettei myyjillä ollut varoja kauppahinnan palauttamiseen. Osapuolet sopivat 22.000 euron hinnanalennuksen maksamisesta todeten, että he kaikki olivat asiassa sijaiskärsijöitä ja että enempi riiteleminen vain lisäisi osapuolten kustannuksia. Myyjillä oli oikeusturvavakuutus, joka korvasi heidän asianajokulunsa 1.900 euron omavastuuosuutta lukuun ottamatta.

Viiden vuoden vastuuaika oli täpärällä täyttyä – kauppa purettiin vuosia kaupan jälkeen

Kiinteistölakimies ja -asianajaja Talviaro sai tammikuisena päivänä 2019 puhelun myyjältä, joka oli myynyt puolisonsa kanssa 1970-luvulla rakennetun matalalle perustetun ns. valesokkelitalon puolisen vuotta aiemmin uudelle omistajalle. Talviaro kysyi tapansa mukaan, milloin myyjät itse olivat ostaneet talon? Myyjä ilmoitti, että kaupasta oli kulunut aikaa yli viisi vuotta. Talviaro täsmensi, että viiden vuoden vastuuaika lasketaan hallinnan siirtymisestä, ei kaupan teosta. Selvisi, että edellisen myyjän vastuuaika oli yhä avoinna, mutta oli täyttymässä seuraavana tai sitä seuraavana päivänä. Talviaron antamilla ohjeilla myyjä reklamoi omaa myyjäänsä. Tämän jälkeen asiassa käytiin neuvotteluita kahden eri kaupan osapuolten kesken. Viimeisin ostaja oli ehdoton purkuvaatimuksessaan. Ensimmäinen myyjä oli ehdoton siinä, ettei ensimmäistä kauppaa pureta. Viimeisin ostaja nosti kanteen myyjiään kohtaan ja niin tekivät myös väliomistajat. Käräjäoikeuden valmisteluistunnon jälkeen asianajaja Talviaro suositti asiakkaina oleville väliomistajille, että viimeisin kauppa purettaisiin sopimuksin. Kaupan kohteesta oli otettu yli 15 materiaalinäytettä, joissa kaikissa oli pitkäaikaiseen kosteusvaurioon viittavia mikrobeja.

Edelleenkään ensimmäinen myyjä ei suostunut kauppaa purkamaan, mistä johtuen oikeudenkäyntiä jatkettiin ensimmäisen myyjän ja väliomistajien välillä.  Kanta-Hämeen käräjäoikeus purkasi tämän kaupan tuomiolla ja velvoitti ensimmäisen myyjän maksamaan kauppahinnan takaisin viivästyskorkoineen asumishyödyllä vähennettynä. Myyjä valitti asiasta Turun hovioikeuteen, joka ei marraskuussa 2021 antamallaan tuomiolla muuttanut käräjäoikeuden tuomiota. Asiaa on uutisoitu Iltasanomissa otsikolla: ”Omakotitalo vaihtoi kahdesti omistajaa – lopulta myyjän oli otettava laho talo takaisin 8 vuoden jälkeen”. Asiakkailla ei ollut harmillisesti kumpaankaan riitaan oikeusturvavakuutusta. He ovat maksaneet osan asianajokuluistaan itse ja osa on katettu oikeusavusta. Hovioikeuden tuomio ei ole lainvoimainen.

Lisätietoa asunto- ja kiinteistökaupan ongelmista löydät täältä.