Ostajan tarkastusvelvollisuus asuinkiinteistön kaupassa – Vältä kalliit yllätykset

1. Mikä on ostajan tarkastusvelvollisuus?

Asuinkiinteistön kaupassa ostajalla on lakisääteinen tarkastusvelvollisuus, joka vaikuttaa hänen oikeuteensa vedota kaupanteon jälkeisiin virheisiin. Maakaaren (540/1995) 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, joka olisi ollut hänen havaittavissaan tavanomaisessa tarkastuksessa.

Tarkastusvelvollisuus ei kuitenkaan ole rajoittamaton. Ostajalta ei edellytetä rakenteita rikkovia tutkimuksia, ellei siihen ole erityistä syytä. Hänen tulee kuitenkin varmistaa, että hänellä on riittävästi tietoa kiinteistön kunnosta ennen kaupantekoa.

2. Mitä ostajan tulee tarkistaa?

Ostajan tulee tarkastaa kaikki tilat, joihin on esteetön pääsy. Hallituksen esityksen mukaan nämä tilat voivat sisältää esimerkiksi:

• Asuintilat (huoneet, keittiö, kylpyhuone)
• Yläpohjan (jos kulku, kuten esimerkiksi tikkaat)
• Tekniset tilat (lämmönjakohuone, vesimittaritila)
• Ryömintätilan, jos sinne on pääsy ilman rakenteiden purkamista

Ostajan tulee myös kiinnittää huomiota tontin rajoihin ja rakennusten sijaintiin. Jos asiakirjoissa on epäselvyyksiä, ne kannattaa selvittää ennen kaupantekoa.

3. Myyjän tiedonantovelvollisuus ja sen merkitys

Vaikka ostajalla on tarkastusvelvollisuus, myyjä ei voi jättää kertomatta tiedossaan olevista olennaisista puutteista. Mikäli myyjä antaa virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja, ostajalla voi olla oikeus vedota virheeseen, vaikka hän ei olisi sitä tarkastuksessa havainnut.

Esimerkiksi, jos myyjä ilmoittaa, että talon kattovuoto on korjattu, mutta vuoto jatkuu edelleen, ostajalla voi olla oikeus vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua.

4. Milloin ostajan tulee vaatia myyjältä lisätutkimuksia?

Ostajan tarkastusvelvollisuus voi laajeta erityiseksi tarkastusvelvollisuudeksi, jos hän havaitsee epäilyttäviä seikkoja. Näitä voivat olla esimerkiksi:

• Näkyvät kosteusjäljet – voivat viitata rakenteiden kosteudenhallinnan ongelmiin.
• Halkeamat rakenteissa – voivat kertoa perustusten tai seinärakenteiden liikkumisesta.
• Jäljet kattovuodoista – voivat osoittaa, että katto on aiemmin vuotanut tai vuotaa edelleen.

Koska ostaja ei vielä omista kiinteistöä, hän ei voi itse suorittaa rakenteita rikkovia tutkimuksia. Sen sijaan hänen tulee vaatia myyjältä lisätutkimuksia, kuten rakenneavauksia tai kuntotutkimuksia, epäselvyyksien selvittämiseksi. Jos myyjä kieltäytyy tutkimuksista, ostajan kannattaa harkita, onko kaupan tekeminen perusteltua.

5. Tuleeko ostajan käyttää asiantuntijaa?

Ostajan ei lähtökohtaisesti tarvitse palkata asiantuntijaa tarkastuksen suorittamiseksi. Mikäli ostaja kuitenkin havaitsee epäilyksiä herättäviä seikkoja, hänen velvollisuutensa voi laajentua niin, että asiantuntijan käyttö on tarpeen.

Jos ostaja käyttää asiantuntijaa ja saa lisätietoa mahdollisista ongelmista, hänen voidaan katsoa olleen tietoinen riskeistä. Tämä voi vaikuttaa hänen mahdollisuuksiinsa vedota virheisiin myöhemmin. Toisaalta asiantuntijan käyttäminen voi yhtälailla osoittaa sen, että ostaja on ollut erityisen huolellinen käyttäessään asiantuntijaa apunaan.

6. Tarkastusvelvollisuuden laajuus – Esimerkki omakotitalosta

Omakotitalon ostajan tulee kiinnittää erityistä huomiota seuraaviin seikkoihin:

• Alapohjan ja ulkoseinien alaosien kunto – Vauriot ovat tyypillisiä 1960–1980-luvuilla rakennetuissa matalaperusteisissa taloissa.
• Vesikaton kunto – Vuodot voivat aiheuttaa laajoja rakenteellisia vahinkoja.
• Sähkö- ja LVI-järjestelmät – Vanhentuneet järjestelmät voivat vaatia kalliita päivityksiä.

Mikäli ostaja havaitsee epätavallisia seikkoja, hänen tulee vaatia myyjältä lisätutkimuksia, kuten kuntotarkastusta tai kosteuskartoitusta, ennen kaupantekoa. Näin hän voi välttää kiinteistökaupan jälkeiset kalliit riidat.

7. Yhteenveto – Toimi huolellisesti ja varmista oikeutesi

Ostajan on tarkastettava kiinteistö huolellisesti ja tarvittaessa vaadittava myyjältä lisätutkimuksia. Tarkastusvelvollisuuden laiminlyönti voi johtaa siihen, ettei ostaja voi vedota virheisiin kaupanteon jälkeen.

Muista nämä ennen kaupantekoa:

• ✅ Tarkista kaikki tilat, joihin on esteetön pääsy.
• ✅ Kiinnitä huomiota kosteusjälkiin, halkeamiin ja muihin epäilyttäviin merkkeihin.
• ✅ Vaatia myyjältä lisätutkimuksia, jos epäilyttäviä seikkoja ilmenee.
• ✅ Harkitse asiantuntijan käyttöä, jos kohteessa on merkittäviä riskitekijöitä.

Omakotitalon ostaminen on usein elämän suurin ja kallein hankinta. Vaikka ostajalla voi kaupan jälkeen olla oikeus vaatia hinnanalennusta tai jopa kaupan purkua, oikeuksiin pääseminen voi vaatia monivaiheisen ja pitkän oikeusprosessin. Lisäksi on tärkeää huomioida, että myyjällä ei välttämättä ole maksukykyä palauttaa kauppahintaa, mikä voi aiheuttaa ostajalle merkittäviä taloudellisia riskejä.

Kun noudatat tarkastusvelvollisuuttasi huolellisesti, vältät kalliit yllätykset ja mahdolliset oikeusriidat kiinteistökaupan jälkeen.

❗ Tarvitsetko apua kiinteistökaupan riitatilanteissa? ❗

Kiinteistökaupan virheet ja riitatilanteet voivat tulla kalliiksi ja viedä vuosia. Älä jää yksin ongelmien kanssa! Asianajaja Mika Talviaro on kokenut kiinteistökauppariitojen asiantuntija, joka auttaa sinua turvaamaan oikeutesi.

📌 Ota yhteyttä, jos kohtaat esimerkiksi:

• ✅ Asuntokaupan jälkeen ilmennyt vakava virhe
• ✅ Myyjä ei suostu hyvitykseen tai kaupan purkuun
• ✅ Riita myyjän tai ostajan kanssa
• ✅ Epäselvä vastuunjako tai puutteelliset tiedot
• ✅ Tarvitset asiantuntevan oikeudellisen arvion tilanteestasi

Mitä nopeammin toimit, sitä paremmat mahdollisuudet sinulla on saada oikeutta! 📩 Ota yhteyttä nyt »

Lue lisää kiinteistöjuristin palveluista: 🔗 Tutustu palveluihin »

Asianajaja Mika Talviaro – Luotettava ja kokenut kiinteistökaupan asiantuntija