Virheen korjaaminen kiinteistökaupassa

Virheen korjaaminen kiinteistökaupassa on poikkeuksellista. Maakaaren mukaan kiinteistön myyjällä ei ole oikeutta virheen korjaamiseen. Tämä ei kuitenkaan estä sitä, etteivätkö myyjä ja ostaja voisi sopia talon korjaamisesta.

Näin tehtiin Keski-Pohjanmaalla, jossa kaupan osapuolet sopivat sovitteluistunnon jälkeen, että myyjä teettää alapohjan ja ulkoseinien perustavaa laatua olevat korjaukset kustannuksellaan.

Korjaukset valmistuivat ajallaan ja ostajat muuttivat takaisin taloon. Asian sopiminen tällä tavoin vaatii uskallusta ja osaamista sekä yksityiskohtaisen sopimuksen vastuunjakotaulukoineen. Ostajilla oli oikeusturvavakuutus. Asianajaja Talviaro avusti asiasssa ostajia ja hoiti prosessin aina kanteen nostamisesta sovintosopimuksen laatimiseen saakka. Ostajien kustannukset jäivät oikeusturvavakuutuksen 2.000 euron omavastuuosuuteen.

Älä korjaa ennen reklamointia

Kiinteistökauppaa säätelevän maakaaren lisäksi myöskään asuntokauppalaki ei anna käytetyn asunnon myyjälle oikeutta virheen korjaamiseen. Molemmat lait tuntevat ainoastaan hinnanalennus-, kaupan purku- ja vahingonkorvaussäännökset. Näihin lakeihin ei siis sisälly säännöksiä myyjän oikeudesta korjata kaupan kohteessa ilmennyt virhe.

Vaikka maakaari ei tarjoa myyjälle korjausoikeutta, ostajan ei tule suin päin lähteä korjaamaan havaitsemiaan virheitä ja vaatia vasta korjaustensa jälkeen myyjältä hinnanalennusta tai kaupan purkamista. Virheistä on näet reklamoitava kohtuullisessa ajassa ja ennen kuin ostaja on havaitsemansa virheet korjannut. Ideana on, että myyjälle on annettava oikeus tutustua virheisiin ennen niiden muuttamista tai korjaamista. Liian innokas korjaaja saattaa menettää oikeutensa vedota virheisiin.

Sovi korjausoikeudesta tarkoin

Mikään ei kuitenkaan estä ostajaa ja myyjää sopimasta siitä, että myyjä korjaa tai korjauttaa kohteessa olevat virheet. Mikäli ostaja ei suostu asiaa näin sopimaan, ostaja ei voi vaatia korjausoikeutta kanneteitse.

Virheen korjaaminen kiinteistökaupassa on mahdollista sopimuksin. Korjausoikeuden tarjoamiseen sisältyy molemmin puolisia riskejä, mutta myös mahdollisuuksia. Osapuolten tulee sopia tarkoin mm.

• Henkilövalinnoista (suunnittelijat, vastaava työjohtaja, mahdollinen valvoja, urakoitsijat)
• Korjausten laajuudesta ja vastuunjaosta (miltä osin korjauksista vastaa myyjä, miltä osin ostaja)
• Korjausten aikataulusta (aloitus ja lopetus)
• Valvonnasta ja siitä aiheutuvista kustannuksista
• Korjaustyön hyväksyjästä ja hyväksynnästä
• ym.

Uuden asunto-osakkeen kaupassa myyjällä on korjausoikeus

Uuden asunnon kaupassa tilanne on toinen. Myyjällä on oikeus korjata virhe omalla kustannuksellaan, jos hän viipymättä tarjoutuu tekemään sen, kun ostaja reklamoi virheestä. Myyjällä on tämä oikeus, vaikka ostaja ei vaatisikaan virheen oikaisemista, vaan esimerkiksi hinnanalennusta tai kaupan purkamista

Myyjän on korjattava virhe kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja on ilmoittanut virheestä.

Ostaja saa kieltäytyä oikaisusta erityisen pätevästä syystä. Tällainen on esimerkiksi se, että virheen korjaamisesta aiheutuu olennaista haittaa, asunnon arvon alenemista tai vaaraa siitä, että ostajalle aiheutuvat kustannukset jäävät korvaamatta.

Jos ostaja kieltäytyy aiheettomasti hyväksymästä myyjän tarjousta oikaista virhe, hän voi menettää oikeutensa saada täysimääräistä korvausta virheen korjaamisesta aiheutuneista kustannuksista. Näin silloin, jos kustannukset nousevat suuremmiksi kuin mitä ne olisivat olleet, jos myyjä olisi korjannut virheen.

Tämä artikkeli on osa sarjaa ”Asianajotoimisto Talviaro Oy:n hoitamia asunto- ja kiinteistökauppariitoja”.