KAUPAN PURKU: Kiinteistökaupan purkaminen ja varaton myyjä – Takavarikko, olennainen virhe ja myyjän maksukyky
Kaupan purku. Milloin ostajalla on oikeus purkaa kauppa? Entä jos myyjä on tuhlannut kauppahinnan eikä sitä saada häneltä perittyä? Mitä tarkoittaa omaisuuden takavarikko? Miten sitä voi hakea?
Kaupan purku tulee kyseesseen silloin, kun kaupan kohdettava rasittava virhe on olennainen. Aikaisemmin oikeuskäytännössä on noudatettu periaatetta, jonka mukaan ostajalla on oikeus kaupan purkuun, mikäli korjauskustannukset ylittävät 40 prosenttia kauppahinnasta. Korkeimman oikeuden vuoden 2015 linjauksen (KKO 2015:58) mukaan asiaa on kuitenkin arvioitava kokonaisuutena ja tätä alhaisemmatkin kustannukset voivat oikeuttaa kaupan purkuun.
Kaupan purku – myyjän maksukyky
Kaupan purkamista vaativan tulee huomioida myyjän maksukyky tai pikemminkin maksukyvyttömyys. Tilanne on perin ongelmallinen, mikäli kauppa sovitaan tai tuomitaan puretuksi, mutta myyjällä ei ole taloudellista mahdollisuutta palauttaa ostajalle kauppahintaa. Tällöin ollaan pattitilanteessa. Ostaja ei saa rahoja myyjältä, eikä ostaja saa todennäköisesti myytyä kiinteistöä eteenpäin, kun lainhuutotiedoissa näkyy merkintä kaupan purkamisesta.
Ostajan (tai ostajan asianajajan) tulee ennen kanteen nostamista tai viimeistään oikeudenkäynnin aikana pyrkiä selvittämään myyjän maksukyky. Eräs keino myyjän maksukyvyn varmistamiseksi on hakea turvaamistoimenpidettä (takavarikko) myyjää vastaan.
Mikä on takavarikko ja miten sitä haetaan?
Takavarikon hakeminen myyjää vastaan ei ole sekään aivan yksinkertaista. Takavarikon hakeminen tapahtuu seuraavasti:
- Käräjäoikeudelle tehdään hakemus, jossa ostaja vaatii, että myyjän omaisuuttaa määrätään pantavaksi takavarikkoon hakijan vaatima määrä. Usein pyyntö esitetään siten, että takavarikko määrättäisiin voimaan väliaikaisesti myyjää kuulematta.
- Ostaja toimittaa käräjäoikeuden takavarikkopäätöksen ulosottoviranomaiselle ja pyytää takavarikon täytäntöönpanoa.
- Ulosottoviranomainen edellyttää ennen omaisuuden takavarikoimista vastavakuuden asettamista.
- Kun vastavakuus on asetettu, vouti takavarikoi myyjän omaisuutta enintään käräjäoikeuden päätöstä vastaavan määrän.
Vastavakuus on asetettava sen varalle, että haettu turvaamistoimi osoittautuisi myöhemmin aiheettomaksi ja tästä aiheutuisi myyjälle vahinkoa. Ulosottokäytäntö vastavakuuden määrän osalta vaihtelee merkittävästi alueellisesti. Jos myyjältä haetaan takavarikkoon omaisuutta esimerkiksi 100.000 euron arvosta, jotkut voudit edellyttävät 100 prosenttista eli 100.000 euron vastavakuutta. Toisille ulosottoviranomaisille voi riittää esimerkiksi 50 prosenttinen tai tätäkin pienempi vakuus.
Voudit eivät hyväksy vastavakuudeksi mitä tahansa omaisuutta. Yleensä vastavakuus on pankkitakaus, jollaisen voi ostaa esimerkiksi pankilta. Pankkitakauksen pankki voi myöntää esimerkiksi kiinteistö- tai osakepanttia vastaan. Pankkitakaus on maksullinen.
Josko sittenkin hinnanalennus?
Mikäli kaikki merkit viittaavat siihen, että kaupan purkaminen on poissuljettu vaihtoehto, ostajan on syytä tyytyä hinnanalennukseen. Hinnanalennuksen määrä voi periaatteessa olla 0-100 % kaupan kohteen arvosta.
Hinnanalennuksessa ostajalla säilyy kiinteistön omistusoikeus ja ostaja voi myydä virheellisen kiinteistön edelleen uudelle ostajalle. Luonnollisesti uudelleenmyynnissä on ilmoitettava kaikki tiedossa olevat virheet, mukaan lukien mahdollinen tuomioistuimen ratkaisu tai vahvistettu sovinto hinnanalennuksesta.
Tuomittu hinnanalennuskaan ei tule ostajalle kuin ”Manulle illallinen”. Usein myyjä on maksanut kauppahinnalla asuntolainansa, eikä hänelle ole jäänyt kauppahinnasta säästöä. Tällöin ostajan tulee varautua siihen, että kauppahinta palautuu hänelle vähitellen ulosoton kautta, jos sieltäkään. Ostajan tulee varautua myös siihen, että myyjä voi hakeutua velkajärjestelyyn.
Ongelmia talokaupoissa? Me tiedämme, kuinka kiinteistökauppariidat ja takavarikkoasiat hoidetaan. Toimialueemme kiinteistökauppariidoissa on koko Suomi.
Kiinteistökauppariidoissa Sinua auttavat:
Asianajaja, varatuomari Mika Talviaro
puh. 044 3849 888
mika.talviaro@lakineuvo.fi
