5 tapaa tehdä reklamaatio kiinteistön virheestä

Reklamaatio on virheilmoitus

Reklamaatio kiinteistökaupassa on tärkeä. Kun kiinteistössä tai asunnossa ilmenee virheitä kaupan jälkeen, ostajan kannattaa toimia ripeästi ja huolellisesti. Ensimmäinen askel oikeuksiensa turvaamiseksi on reklamaation tekeminen. Reklamaatio on ostajan myyjälle antama ilmoitus havaitusta virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista. Reklamaatio ei ole vain tiedonanto; se on edellytys sille, että ostaja voi myöhemmin vaatia esimerkiksi hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai viime kädessä kaupan purkua.

Reklamaatioon liittyy myös ajallinen ulottuvuus: jos ostaja viivyttelee, hän voi menettää oikeutensa kokonaan. Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Kohtuullinen reklamaatioaika riippuu virheen luonteesta, mutta käytännössä noin kolmesta-neljään kuukauteen virheen havaitsemisesta on katsottu hyväksyttäväksi ajaksi. Oikeuskirjallisuudessa esiintyy pitempiäkin aikoja, kun seitsemän kuukautta tai alle vuosi. Turvallisinta on kuitenkin reklamoida heti, kun virheestä on saatu riittävä varmuus.

Reklamaatio tulee toimittaa suoraan jokaiselle myyjälle erikseen. Kiinteistönvälittäjälle osoitettu reklamaatio ei ole riittävä, ellei siinä samalla erikseen reklamoida välittäjän toiminnasta. Lue välittäjän vastuusta Hometalo.fi sivuilta: Kiinteistönvälittäjän vastuu.

Reklamaatioita ja niihin liittyviä vaatimuksia voidaan täydentää myöhemmin sitä mukaa, kun lisäselvitykset ja kustannusarviot valmistuvat. Jokaisella virheellä on oma reklamaatioaikansa.

Tässä artikkelissa esitellään viisi erilaista tapaa tehdä reklamaatio kiinteistön virheestä. Jokaisella tavalla on paikkansa, ja sopiva vaihtoehto riippuu virheen laadusta, mittakaavasta ja siitä, miten myyjä todennäköisesti suhtautuu asiaan. Olennaista on, että reklamaatio kiinteistökaupassa tehdään aina kirjallisesti, jotta sen sisältö ja ajankohta voidaan myöhemmin osoittaa.

Tunteisiin vetoavat ilmaisu­t ja arviot myyjän toiminnasta eivät vahvista reklamaatiota, vaan heikentävät viestin luettavuutta ja voivat tarpeettomasti kärjistää tilannetta.

1. Vapaamuotoinen reklamaatio sähköpostilla

Monissa virhetilanteissa ostaja voi laatia reklamaation itse. Reklamaatio kiinteistökaupassa ei edellytä tiettyä muotoa tai erityistä kaavamaista rakennetta, kunhan siitä ilmenevät asian kannalta keskeiset seikat: osapuolet, kaupan kohde, virheen kuvaus, vaatimukset ja mahdollinen määräaika vastaukselle.

Selkeä ja tiivis viesti on usein paras. On tärkeää kertoa, mikä havaittu ominaisuus poikkeaa siitä, mitä on ennen kauppaa sovittu tai mitä ostajalla on ollut aihetta odottaa. Esimerkiksi kosteusjäljet ulkoseinän alaosissa tai yläpohjan vuotavat kohdat ovat konkreettisia seikkoja, jotka voi yksilöidä tarkasti. Tunteisiin vetoavat ilmaisu­t ja arviot myyjän toiminnasta eivät vahvista reklamaatiota, vaan heikentävät viestin luettavuutta ja voivat tarpeettomasti kärjistää tilannetta.

Sähköposti on käytännössä varmin tapa toimittaa reklamaatio. Siitä jää selvä dokumentti sekä sisällöstä että lähetetystä ajankohdasta. Vastaanottokuittaus voi vahvistaa, että myyjä on saanut ilmoituksen. Kiireellisissä tapauksissa reklamaatio kiinteistökaupassa voidaan toimittaa myös tekstiviestillä tai muulla nopealla viestintävälineellä, mutta tällöin on hyvä täydentää ilmoitus sähköpostilla. Viime kädessä myös perinteinen kirje tai haastemiehen välityksellä tapahtuva tiedoksianto ovat mahdollisia, jos myyjä välttelee yhteydenottoa tai ei ole tavoitettavissa.

Vapaamuotoinen reklamaatio sopii erityisesti silloin, kun virhe on selkeä ja suhteellisen rajattu, ja kun vastapuolen oletetaan suhtautuvan asiaan rakentavasti. Jos odotettavissa on laajempi riita tai epäselvyyttä siitä, kenen vastuulla virhe on, on syytä harkita asiantuntija-avun käyttöä jo reklamaation laatimisessa.

2. Ilmainen reklamaatiomalli netistä

Netistä löytyvät ilmaiset reklamaatiomallit voivat olla toimivia erityisesti silloin, kun virhe on rajattu ja selkeä. Ne auttavat varmistamaan, että ilmoituksesta löytyvät ainakin peruselementit. On kuitenkin huomattava, että mallipohjat eivät aina sellaisenaan sovellu kiinteistökauppariitoihin, joissa tilanteet ovat hyvin tapauskohtaisia ja vaativat yksilöllistä kuvausta virheen luonteesta, sen havaitsemisesta, myyjän vastuuperusteista sekä ostajan vaatimuksista.

Liian yleisellä pohjalla laadittu reklamaatio kiinteistökaupassa voi johtaa siihen, että osa olennaisista seikoista jää mainitsematta tai väärin muotoilluksi. Siksi lomake tulisi aina täydentää ostajan omalla selostuksella virheistä, liitteillä sekä selkeästi esiin tuoduilla oikeudellisilla vaatimuksilla.

3. Reklamaatio Kuluttajaviraston reklamaatioapurilla

Kuluttajaviraston tarjoama reklamaatioapuri on maksuton, helposti käytettävä verkkopalvelu, joka opastaa vaiheittain reklamaation laatimisessa. Apuri sopii erityisesti asunto-osakekaupoissa tilanteisiin, joissa on kyse kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisestä kaupasta, esimerkiksi kun osakehuoneisto on ostettu kiinteistönvälittäjän kautta.

Apuri tuottaa valmiin reklamaatiotekstin, jonka voi lähettää myyjälle sellaisenaan tai muokattuna. Palvelu on hyvä apuväline silloin, kun virheellä on kuluttajansuoja­oikeudellinen ulottuvuus ja kiistakysymykset liittyvät esimerkiksi asunnon markkinointiin, kaupanteon asiakirjoihin tai välitysliikkeen toimintaan. Myös asuntokauppalain mukaisissa virheissä, kuten tiedonantovirheissä, reklamaatioapurilla voi laatia toimivan reklamaation.

Jos virhe on kuitenkin rakenteellinen, laaja ja teknisesti tai oikeudellisesti monimutkainen – esimerkiksi kosteus- ja mikrobivaurioita sisältävä valesokkelirakenne – apurin antama sisältö ei välttämättä riitä. Tällöin on suositeltavaa täydentää reklamaatiota asiantuntijan avulla tai laatia se kokonaan uudestaan.

4. Lakimiehen laatima reklamaatio

Asianajajan puoleen kannattaa kääntyä silloin, kun virheistä on odotettavissa merkittäviä korjauskustannuksia, kun myyjä kiistää vastuunsa tai jos on todennäköistä, että asiasta tulee riita. Asianajaja arvioi virheen merkityksen oikeudellisesti oikein, yksilöi vaatimukset ja varmistaa, että reklamaatio sisältää tarvittavat tiedot ja liitteet.

Oikeudellisesti puutteellinen tai epäselvä reklamaatio voi myöhemmin osoittautua kohtalokkaaksi. Esimerkiksi jos ostaja ei ilmoita vaatimuksiaan riittävän tarkasti, myyjä voi myöhemmin väittää ettei vaatimuksia ole lainkaan esitetty, jolloin reklamaatio on myöhästynyt. Lakimies huolehtii siitä, että kaikki olennaiset perustelut esitetään heti alusta lähtien ja että todisteita kerätään oikea-aikaisesti ja järjestelmällisesti.

Asianajaja voi myös toimittaa reklamaation haastemiehen välityksellä, mikä on hyödyllistä, jos myyjä välttelee yhteydenottoa. Haastemiehen tiedoksianto poistaa epävarmuudet siitä, onko vastapuoli saanut reklamaation ja milloin.

👉 Lue myös artikkeli Oikeusturvavakuutus ja kiinteistökauppa.

Erityisen suositeltavaa asianajajan käyttäminen on silloin, kun virheiden korjauskustannukset ovat suuria tai kun virheet voivat johtaa kaupan purkuun. Mitä suuremmat oikeudelliset ja taloudelliset intressit ovat, sitä tärkeämpää on, että reklamaatio kiinteistökaupassa laaditaan heti alusta oikeudellisesti kestävälle perustalle.

5. Hometalo.fi:n Reklamaatioavustaja – maksuton ja helppokäyttöinen työkalu

Asianajotoimisto Talviaro ylläpitää Hometalo.fi -nettisivustoa. Sivustolta löytyvä Reklamaatioavustaja on maksuton ja automatisoitu työkalu. Käyttäjä lisää tiedot kaupasta, virheistä ja vaatimuksista selkeään nettilomakkeeseen, jonka perusteella syntyy tasapainoinen ja johdonmukaisesti jäsennelty reklamaatioasiakirja. Palvelu huolehtii siitä, että keskeiset oikeudelliset elementit tulevat huomioiduksi jo ensimmäisessä reklamaatiossa.

Reklamaatiavustajan käyttäminen ei muodosta toimeksiantosuhdetta nettilomakkeen täyttäjän ja Asianajotoimisto Talviaro Oy:n välille. Se tarjoaa hyvän pohjan jatkotoimille, jos myyjä kiistää vastuunsa tai asia etenee neuvotteluihin. Reklamaatioapurista löytyy myös muistilappu, kuinka ostajan menetellä reklamaation laatimisen jälkeen.

Miksi reklamaation oikea-aikaisuus ja sisältö ovat ratkaisevia?

Reklamaation tarkoituksena on varmistaa, että myyjälle annetaan mahdollisuus tarkastaa virhe ja osallistua sen selvittämiseen. Jos ostaja ryhtyy korjaustoimiin ilman, että myyjälle on varattu mahdollisuutta tutustua virheeseen, myyjä voi myöhemmin esittää väitteitä virheen olemassa olosta. Tällainen menettely voi kaventaa ostajan mahdollisuuksia vaatia korvausta.

Siksi reklamaatio kiinteistökaupassa ja virheiden dokumentointi kulkevat käsi kädessä. On tärkeää säilyttää kaikki kauppaan liittyvät asiakirjat, tutkimusraportit ja viestinvaihto. Jokainen viivästys reklamaation tekemisessä voi antaa myyjälle mahdollisuuden väittää, että ostaja ei ole täyttänyt selonottovelvollisuuttaan tai on muuten toiminut huolimattomasti.

Kun reklamaatio ei riitä – asianajaja mukaan neuvotteluihin

Reklamaatio kiinteistökaupassa käynnistää usein neuvottelut myyjän ja ostajan välillä. Myyjä voi pyytää lisäaikaa, ehdottaa tarkastusta tai kiistää virheen kokonaan. Jos myyjä ei vastaa lainkaan, reklamaatio kannattaa lähettää uudelleen ja varmistaa sen saapuminen.

Jos neuvottelut eivät tuota tulosta, asianajaja voi auttaa arvioimaan oikeudellisen riskin, vahingonkorvauksen määrän ja prosessistrategian. Usein jo asianajajan laatima täydennetty reklamaatio ja asiallinen mutta määrätietoinen viestintä riittävät siihen, että myyjä ymmärtää vastuunsa ja on valmis sopimaan asian.

Yhteenveto

Reklamaatio kiinteistökaupassa on olennainen osa ostajan oikeusturvaa asunto- ja kiinteistökaupan virhetilanteissa. Tärkeintä on toimia oikea-aikaisesti ja tehdä reklamaatio kirjallisesti. Menetelmä voidaan valita tilanteen mukaan: yksinkertainen vapaamuotoinen viesti riittää pienemmissä virheissä, mallilomakkeet ja Kuluttajaviraston reklamaatioapuri tarjoavat jäsennystä, Reklamaatioavustaja mahdollistaa nopean ja kattavan dokumentoinnin ja asianajajan apu varmistaa oikeudellisen perustan erityisesti laajoissa ja riitaisissa tapauksissa.

Reklamaatiota voi ja kannattaa täydentää sitä mukaan, kun virheet ja kustannukset selviävät. Mitä aikaisemmassa vaiheessa reklamaatio tehdään ja mitä huolellisemmin se laaditaan, sitä paremmin ostajan asema turvataan mahdollisessa riitatilanteessa.