KYSYMYS ASUNTOKAUPASTA: Vastikerästit ja asuntokauppa, uuden omistajan vastuu vanhan omistajan maksulaiminlyönnistä, vastike ja muut maksut, yhtiöjärjestyksen määräys, perintä, isännöitsijäntodistus
Sisareni ajautui maksuvaikeuksiin ja ostin elokuussa hänen asuntonsa. Nyt taloyhtiö perii minulta sisareni omistusajalta kertyneitä maksamattomia yhtiövastikkeita, vesi-, autopaikka- ja saunamaksuja. Joudunko maksamaan ne taloyhtiölle? Teimme osakekaupan ilman isännöitsijäntodistusta.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeen uusi omistaja on edellisen omistajan ohella vastuussa tämän laiminlyömistä yhtiövastikkeista.
Uuden omistajan vastuu on kuitenkin rajoitettua. Uusi omistaja voi joutua maksamaan aiemman omistajan vastikkeita enintään kuudelta kuukaudelta.
Ajallisesti kuusi kuukautta jakautuu siihen kuukauteen, jolloin omistusoikeus siirtyi ja tätä välittömästi edeltävään viiteen kuukauteen.
Jos omistusoikeus on siirtynyt esimerkiksi elokuussa, helmikuun ja sitä edeltävien kuukausien vastikerästit ovat uuteen omistajaan nähden vanhentuneet.
Uusi omistaja voi joutua maksamaan taloyhtiölle aiemman omistajan muitakin maksuja, kuten vesi-, autopaikka- ja saunamaksuja. Näitä maksuja taloyhtiö voi periä uudelta omistajalta kuitenkin vain poikkeuksellisesti: Taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä on oltava nimenomainen määräys, että maksuja voidaan periä osakkeenomistajalta tai uudelta omistajalta samalla tavoin kuin vastikerästejä.
Tietyn maksun perimisestä yhtiövastikkeena tulee aina määrätä erikseen nimenomaan yhtiöjärjestyksessä. Pelkkään yhtiökokouksen päätökseen vastikkeenluontoisuus ei voi perustua.
Näin ollen kysyjä on maksuvelvollinen taloyhtiöön nähden ainakin yhtiövastikkeiden osalta. Yhtiöjärjestyksen sisällöstä riippuu, joutuuko hän maksamaan myös muita maksuja yhtiölle.
Kysyjä olisi voinut välttää taloyhtiön perinnän sillä, että sisaret olisivat hankkineet ennen kauppaa isännöitsijäntodistuksen. Isännöitsijän todistuksen perusteella ostaja olisi voinut alentaa tarjoamaansa hintaa vastikerästejä vastaavalla määrällä.
Isännöitsijäntodistus tuo uudelle omistajalle turvaa. Uusi omistaja ei ole vastuussa sellaisesta ennen isännöitsijäntodistuksen päiväystä erääntyneestä velvoitteesta, jota ei ole mainittu todistuksessa.