Kaupan purkaminen asuntokaupassa voi kuulostaa yksinkertaiselta ja suoraviivaiselta ratkaisulta, jos kaupan jälkeen asunnossa paljastuu kosteus- tai homevaurio tai muu vakava ongelma. Käytännössä asunto-osakkeen kaupassa kaupan purku on kuitenkin varsin poikkeuksellinen seuraamus.

Mikäli asuntokaupassa on asuntokauppalain mukainen virhe, yleisin seuraamus on hinnanalennus. Tämä johtuu yhtiön kunnossapitovastuusta. Taloyhtiö korjaa virheet ja kustannukset jaetaan kaikille osakkaille.

Tässä artikkelissa käydään läpi, milloin kaupan purkaminen asuntokaupassa voi olla mahdollista, mutta ennen kaikkea selitetään, miksi kaupan purku on yleisempi omakotitalon, kesämökin tai muun kiinteistön kaupassa.

Mitä kaupan purkaminen tarkoittaa?

Kaupan purkamisella tarkoitetaan sitä, että kauppa puretaan kokonaan ja osapuolten suoritukset palautetaan. Ostaja palauttaa kohteen ja myyjä palauttaa kauppahinnan. Purku edellyttää lähtökohtaisesti olennaista virhettä ja kokonaisharkintaa. Kyse ei ole vain siitä, että kohteessa on vika, vaan siitä, että virhe on niin merkittävä, ettei ostajalta voida kohtuudella edellyttää kaupassa pysymistä.

Miksi kaupan purkaminen asuntokaupassa on harvinaisempaa?

Kaupan purkaminen asunto-osakkeen kaupassa arvioidaan kahdella tasolla. Ensimmäinen taso on taloyhtiön kunnossapitovastuu. Toinen taso on myyjän virhevastuu ostajaa kohtaan.

Tällä on käytännön vaikutus seuraamuksiin. Jos virhe kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle, taloyhtiö korjaa rakenteen tai perusjärjestelmän ja kustannukset jakautuvat osakkaille. Ostajalle jäävä lopullinen taloudellinen rasitus voi jäädä suhteellisen rajalliseksi, vaikka tekninen vaurio näyttäisi suurelta. Silloin kaupan purun edellytykset täyttyvät harvoin.

Siksi virheen seuraamus on yleisemmin hinnanalennus kuin kaupan purkaminen asuntokaupassa. Tämä voi tulla monelle yllätyksenä esimerkiksi kosteus- ja homevaurioissa.

Milloin kaupan purkaminen asuntokaupassa voi olla mahdollista?

Kaupan purkaminen asuntokaupassa tulee kyseeseen silloin, kun kaupan kohteessa on olennainen virhe. Mutta milloin asunto-osakkeen kaupassa oleva virhe voidaan katsoa olennaiseksi?

Ensimmäinen tyypillinen tilanne on koko yhtiötä koskeva olennainen virhe. Jos virhe on laaja, koskee kaikkia tai olennaista osaa huoneistoista ja tekee asumisesta pitkäaikaisesti ongelmallista, purku voi olla realistinen vaihtoehto. Käytännössä puhutaan usein rakenteellisista tai terveydellisistä ongelmista, joiden korjaus on mittava ja pitkäkestoinen ja voi estää asumisen.

Toinen tilanne liittyy myyjän omaan menettelyyn. Jos myyjä on tehnyt luvattomia tai hyvän rakennustavan vastaisia muutostöitä ja jättänyt kertomatta tästä ostajalle, tilanne voi muuttua olennaisesti. Tällöin kyse ei ole vain taloyhtiön vastuulle kuuluvasta teknisestä viasta, vaan myyjän tiedonantoon ja toimintaan liittyvästä olennaisesta virheestä.

Kolmas tilanne on olennainen tiedonantovirhe asumiseen vaikuttavasta seikasta. Jos myyjä on jättänyt kertomatta tiedon, joka olisi vaikuttanut ostajan ostopäätökseen, purku voi tulla kyseeseen tapauskohtaisesti. Näissä tilanteissa arvio ei perustu vain korjauskustannuksiin, vaan siihen, mikä merkitys tiedolla olisi ollut kaupantekohetkellä.

Omakotitalon kaupan purkaminen on suoraviivaisempaa

Kiinteistön kauppa voi tulla puretuksi helpommin kuin asunto-osakkeen kauppa. Vaikka otsikko on asuntokauppa, useimmille kalliimmat ja riitaisimmat tilanteet syntyvät käytännössä kiinteistökaupassa. Tämä johtuu siitä, että kiinteistökaupassa ei ole taloyhtiötä jakamassa vastuuta. Kun omakotitalossa tai kesämökissä ilmenee laatuvirhe, kuten laaja kosteus- tai homevaurio, vakava rakennusvirhe virhe, lahovaurio tai muu olennainen ongelma, vaikutus kohdistuu suoraan ostajaan.

Kiinteistön kaupassa virheen korjauskustannukset jäävät suoraan omistajan maksettavaksi. Asunto-osakeyhtiön kaltaista yhteisöä ei ole jakamassa kustannuksia.

Siksi kaupan purku on kiinteistökaupassa selvästi yleisempi ja realistisempi vaihtoehto kuin asuntokaupassa. Arvioinnissa painaa usein se, estyykö tai rajoittuuko kiinteistön käyttö asumiseen. Lisäksi korjausten laajuus, kesto ja kustannusten epävarmuus korostuvat. Kiinteistössä korjaus voi vaatia pitkää poismuuttoa, rakenteiden laajaa avaamista ja korjaustavan valinta voi olla epävarma ennen purkutöitä. Tällöin kokonaisharkinta voi johtaa purkuun huomattavasti herkemmin kuin asunto-osakkeissa.

Hinnanalennus vai purku kiinteistökaupassa?

Kiinteistökaupassa hinnanalennus on tyypillinen seuraamus silloin, kun kaupan virhe on vähäistä suurempi, mutta kokonaisuus ei silti ylitä purkukynnystä. Hinnanalennuksen tarkoitus on oikaista kaupassa ollut epätasapaino. Se ei automaattisesti tarkoita samaa kuin korjauskustannus, koska korjaamisessa syntyy usein tasonparannusta ja käyttöiän pidentymistä, erityisesti vanhoissa rakennuksissa.

Purku tulee kysymykseen silloin, kun virhe on olennainen. Olennaisuutta ei arvioida mekaanisesti yhdellä luvulla tai prosentilla, vaan kokonaisuutena. Kokonaisuudessa merkitystä on esimerkiksi sillä, miten virhe vaikuttaa asumiseen, kuinka laaja ja pitkäkestoinen korjaus on, kuinka suuri kustannus on suhteessa siihen, mihin ostajan olisi pitänyt varautua, ja liittyykö kustannuksiin merkittävää epävarmuutta.

Jos kiinteistöä ei voi käyttää aiottuun tarkoitukseen tai asuminen keskeytyy, purkukynnys madaltuu. Jos taas käyttö jatkuu ja korjaukset ovat rajattavissa ja kohtuullisia, hinnanalennus tulee tavanomaisesti kyseeseen.

Mitä tehdä, jos epäilet virhettä?

Ensimmäinen askel on virheen selvittäminen. Sekä asuntokaupassa että kiinteistökaupassa arviointi kaatuu usein siihen, ettei vielä tiedetä riittävän tarkasti, mikä virhe on, missä se on, kuinka laaja se on ja mikä on oikea korjaustapa. Ilman tätä vaatimuksia on hankala esittää.

Toinen askel on kirjallinen reklamaatio. Virheestä pitää ilmoittaa myyjälle kohtuullisessa ajassa. Reklamaatio ja myyjän vastine vaikuttavat usein asian jatkokäsittelyyn, joten reklamaation ja vastauksen huolellinen muotoilu on tärkeää. Pahimmat oikeuden menetykset tapahtuvat usein tässä vaiheessa.

Kolmanneksi on syytä varautua siihen, etteivät asiat aina etene suunnitelmien mukaan. Sekä ostajan että myyjän kannattaa kääntyä asiantuntevan asianajajan puoleen viimeistään silloin, kun on epävarmaa, miten reklamaatio tulisi tehdä tai miten siihen pitäisi vastata. Oikeudellinen apu on usein tarpeen myös silloin, kun vastapuoli käyttää omaa juristia tai kun vastapuoli ei reagoi asiaan lainkaan. Varhainen asiantuntija-apu auttaa selkeyttämään tilannetta ja ehkäisee virheitä, joilla voi olla myöhemmin merkittävä vaikutus asian lopputulokseen.

Lopuksi

Kaupan purkaminen asuntokaupassa on suhteellisen harvinaista, koska taloyhtiön kunnossapitovastuu tasaa virheen vaikutuksia ja rajoittaa ostajalle jäävää lopullista haittaa. Tavatonta se ei kuitenkaan ole.

Kiinteistökaupassa tilanne toinen. Ostajalle jää koko virheen vaikutus, ja siksi purku on selkeämpi seuraamus. Purkutilanteissa ostajan tulee kuitenkin huomioida myyjän maksukyky. Varattoman myyjän kanssa kauppaa ei tule purkaa.