Kaksi erilaista kauppaa, kaksi erilaista lakia

Myyjän vastuu asuntokaupassa ja kiinteistökaupassa on suuri. Virheet, puutteet ja kaikki tarpeelliset tiedot on kerrottava ostajalle.

Kaupan osapuolten tulee kuitenkin huomioida, että asuntokauppaan ja kiinteistökauppaan sovelletaan kahta eri lakia. Laeilla on yhtäläisyyksiä, mutta myös eroavaisuuksia. Tämän artikkelin pääpaino on kiinteistön kaupassa.

Asunto-osakkeen kauppa – asuntokauppalaki

Asunto-osakkeen kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia. Käytetyn asunnon kaupassa myyjän virhevastuulle on asetettu määräaika, joka on pääsääntöisesti kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta.

Asuntokauppalaki sisältää myös omat erityissääntönsä esimerkiksi taloudellisista ja oikeudellisista virheistä. Taloyhtiön vastuu vaikuttaa olennaisesti myyjän virhevastuuseen.

Lisätietoa taloyhtiön ja myyjän vastuun rajanvedosta löydät Asianajotoimisto Talviaron ylläpitämältä Hometalo.fi sivustolta

• Taloyhtiön vastuu vai myyjän vastuu?

Kiinteistön tai vuokraoikeuden kauppa -maakaari

Kiinteistökaupassa ja vuokraoikeuden luovutuksessa rakennuksineen sovelletaan maakaarta.

Kiinteistökaupassa myyjän vastuu virheistä kestää pääsääntöisesti viisi vuotta hallinnan luovutuksesta. Tämän lisäksi vastuu voi venyä poikkeuksellisesti pidemmäksi, jos myyjän voidaan osoittaa menetelleen törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, käytännössä esimerkiksi salanneen tietoisesti vaurion tai antaneen tietoisesti väärän tiedon.

Kiinteistökaupassa myyjän vastuu on pääsääntöisesti viisi vuotta

Kiinteistössä ostaja voi vedota virheeseen, jos virheestä ilmoitetaan ja vaatimukset esitetään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta.

Myyjän vastuu ei välttämättä edellytä sitä, että myyjä olisi tietoinen virheestä. Erityisesti salaisen virheen tilanteissa kysymys on usein juuri siitä, että kukaan kaupan osapuolista ei ole ollut virheestä tietoinen kaupantekohetkellä.

Pidennyksen myyjän vastuuseen voi tuoda se, että myyjä on menetellyt kaupassa törkeän huolimattomasti tai vilpillisesti. Tällöin ostaja voi vedota virheeseen vielä määräajan jälkeenkin.

Esimerkki

Ostaja havaitsee kolme vuotta kaupanteon jälkeen, että märkätiloista puuttuu vedeneristys. Jos myyjä on ollut asiasta tietoinen ja nimenomaan kertonut vedeneristeen asennetun ja sen olevan kunnossa, myyjä voi olla vastuussa vieldä viiden vuoden jälkeenkin.

Jos taas kylpyhuoneen silikonisaumat alkavat homehtua neljän vuoden jälkeen, kyse on useimmiten tavanomaisesta huoltotarpeesta, eikä vastuu välttämättä kuulu myyjälle.

Myyjän vastuu asuntokaupassa on pääsääntöisesti kaksi vuotta

Käytetyn asunto-osakkeen kaupassa myyjän virhevastuun määräaika on pääsääntöisesti kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta. Tämän jälkeen ostaja ei yleensä voi enää esittää vaatimuksia, ellei kyse ole poikkeuksellisesta tilanteesta, jossa myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai vilpillisesti.

Myyjän vastuu omakotitalon ja muun kiinteistön kaupassa

Maakaaren mukaan virhe voi syntyä usealla eri perusteella. Ratkaisevaa on usein kokonaisuus: mitä on sovittu, mitä myyjä tiesi tai olisi pitänyt tietää, mitä ostajan olisi pitänyt havaita, ja kuinka merkittävä poikkeama lopulta on.

Virhetyypit kiinteistökaupassa

1. Kiinteistö ei vastaa sovittua

Virhe syntyy, jos kiinteistö poikkeaa siitä, mitä osapuolten välillä on sovittu. Sopimus ei ole vain kauppakirja. Myös myynti-ilmoitus, esittelyssä annetut tiedot ja kirjalliset viestit voivat vaikuttaa sopimuspoikkeamaan.

Esimerkkejä

• Kauppakirjassa ilmoitetaan rakennuksen pinta-alaksi 200 m², mutta todellisuudessa se on 150 m².
• Myyjä vakuuttaa, että kiinteistöön kuuluu oma ranta, mutta myöhemmin ilmenee, että ranta on vesijättömaata, joka kuuluu jakokunnalle.
• Ilmoitetaan, että kiinteistöllä on kunnallistekniikka, mutta todellisuudessa viemäröinti puuttuu.

2. Virheellinen tai harhaanjohtava tieto

Myyjä vastaa antamistaan tiedoista. Vastuu ulottuu myös välittäjän antamiin tietoihin. Ratkaisevaa on, onko ostaja voinut perustellusti luottaa annettuun tietoon ja onko tieto vaikuttanut kauppaan tai kaupan ehtoihin.

Esimerkkejä

• Myyntiesitteessä kerrotaan, että rakennukseen on vaihdettu kaikki eristeet ja uusittu höyrynsulkumuovit, vaikka todellisuudessa on tehty vain pintapuolisia töitä.
• Myyntiesitteessä tai kuntotarkastusraportissa kerrotaan, että talossa ei ole ollut kosteusongelmia, vaikka myyjällä on tiedossa raportti, josta korjaamattomat ongelmat ilmenevät.

3. Merkityksellisen tiedon salaaminen

Myyjä ei saa jättää kertomatta seikkaa, joka vaikuttaa kiinteistön arvoon tai käyttöön. Myyjän ei tarvitse tehdä laajoja lisätutkimuksia vain myyntiä varten, mutta hänen tulee kertoa se, mistä hän tietää tai mitä hänellä on perusteltu syy tietää.

Esimerkkejä

• Myyjä jättää kertomatta siitä, että viemärit eivät toimi
• Myyjä jättää mainitsematta, että kellariin nousee vettä keväisin
• Rakennus on kärsinyt tulipalastoa aiemmin, mutta asiaa ei tuoda esiin, vaikka myyjä tietää siitä.

4. Tiedon oikaisematta jättäminen

Virhe voi syntyä myös siitä, että myyjä ei oikaise ostajalle kaupan kohteesta tai sen ominaisuuksista syntynyttä virheellistä käsitystä, vaikka myyjän on täytynyt tämä virheellinen käsitys havaita.

Esimerkki
Ostaja olettaa saavansa rakentaa tontille rakennuksen, mutta myyjällä on tieto siitä että kohde on rakennuskiellossa

5. Salainen virhe

Salainen virhe on kiinteistökaupassa tyypillisin riidan peruste. Silloin myyjä ei välttämättä ole tiennyt virheestä, mutta kohde poikkeaa merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut kauppahinta ja olosuhteet huomioiden perustellusti odottaa. Arviointi tehdään kokonaisuutena ja vertailukohtana ovat vastaavat kohteet.

Esimerkkejä

• Alapohjassa on laaja mikrobikasvusto, joka ei ole ollut havaittavissa kaupantekohetkellä.
• Täyttöainekseen on jätetty puurakenteita, jotka aiheuttavat hajuja ja heikentävät sisäilmaa.
• Vesikatteen alla on lahovaurioita, jotka paljastuvat vasta myöhemmässä tutkimuksessa.

Ostajan tarkastusvelvollisuus kiinteistökaupassa

Kiinteistökaupassa ostajalla on velvollisuus tarkastaa kaupan kohde ennen kauppaa. Velvollisuus tarkoittaa tavanomaista tarkastusta, jossa havainnoidaan tilat, pinnat, yleiskunto ja havaittavat riskimerkit. Ostajalta ei yleensä edellytetä rakenteiden avaamista ilman erityistä syytä, mutta riskimerkit voivat synnyttää velvollisuuden teettää tarkempia tutkimuksia.

Jos ostaja laiminlyö tarkastusvelvollisuutensa, hän ei voi vedota virheeseen, joka olisi ollut kohtuudella havaittavissa.

Esimerkkejä

• Jos sokkelissa on selviä halkeamia ja kosteusjälkiä, ostajan olisi tullut kiinnittää niihin huomiota.
• Jos kattovuoto näkyy sisäkatossa ruskeina läikkinä, kyse ei tyypillisesti ole salaisesta virheestä.

Tarkastusvelvollisuus ei kuitenkaan tarkoita sitä, että myyjän virheellinen tieto muuttuisi merkityksettömäksi. Jos myyjä antaa nimenomaisen virheellisen tiedon, ostaja saa lähtökohtaisesti luottaa siihen ilman erityistä syytä epäilyyn.

Virheen seuraamukset kiinteistökaupassa

1. Hinnanalennus

Hinnanalennus on yleisin seuraamus. Sen määrä ei perustu vain korjauskustannuksiin, vaan siihen, kuinka paljon kiinteistön arvo poikkeaa virheettömästä. Käytännössä kustannusarvio toimii usein laskennan pohjana, mutta arviointi on kokonaisharkintaa.

2. Kaupan purku

Kaupan purku edellyttää olennaista virhettä. Oikeuskäytännössä on aiemmin puhuttu noin 40 prosentin tasosta korjauskustannusten suhteessa kauppahintaan, mutta kokonaisarvio voi johtaa purkuun myös pienemmillä kustannuksilla, jos virheen vaikutukset ovat erityisen vakavat. Merkityksellistä voivat olla esimerkiksi asumisen estyminen tai terveyshaitat.

3. Vahingonkorvaus

Vahingonkorvaus tulee hinnanalennuksen tai kauppahinnan palauttamisen ohella kysymykseen tyypillisesti silloin, kun myyjän menettelyssä on tuottamusta, kuten tiedonantovirhe tai salaaminen. Korvattavia eriä voivat olla esimerkiksi sijaisasumisen kulut, muuttokustannukset ja tietyt selvittelykulut.

Reklamaatio kiinteistökaupassa

Ostajan on ilmoitettava virheestä myyjälle ilman aiheetonta viivytystä ja esitettävä vaatimuksensa kohtuullisessa ajassa. Käytännössä kohtuullisena aikana on usein pidetty muutamia kuukausia, ja monissa arvioissa esillä on ollut noin 4–7 kuukautta virheen havaitsemisesta. Turvallinen toimintatapa on kuitenkin reklamoida heti, kun perusteltu virhe-epäily syntyy.

Virheilmoitus on tehtävä kaikille myyjille erikseen. Kiinteistönvälittäjälle reklamaatiot tulee osoittaa vain silloin, kun kiinteistönvälittäjän toiminnassa on reklamoitava virhe.

Virheilmoitus on kaksiosainen. Siinä on ilmoitettava havaittujen virheiden ohella virheisiin liittyvä vaatimus. Vaatimuksia ovat edellä todettu kaupan purkaminen, hinnanalennus ja yleensä näiden ohella vahingonkorvaus.

Myyjälle tulee varata tilaisuus tutustua virheeseen ennen korjaustoimia. Kiinteistökaupassa myyjällä ei ole automaattista korjausoikeutta, mutta omistajan suostumuksella korjaaminen voi olla mahdollista.

Jos ostaja teettää korjaukset ennen reklamointiaan tai ilman, että myyjälle annetaan tilaisuus tutustua virheeseen, ostaja voi menettää oikeutensa vedota virheisiin.

Myyjän vastuu asuntokaupassa

Asunto-osakkeen kaupassa myyjän vastuu on osin samanlainen kuin esimerkiksi omakotitalon kaupassa. Virhe voi liittyä esimerkiksi siihen, mitä on sovittu, onko annettu vääriä tietoja, onko salattu olennaisia seikkoja tai onko kyse salaisesta virheestä. Asuntokauppalaissa korostuvat myös taloudelliset ja oikeudelliset virheet, kuten yhtiölainat, tulevat remontit ja ulkopuolisten oikeudet.

Keskeinen ero kiinteistökauppaan on määräaika: käytetyn asunnon kaupassa vastuu on pääsääntöisesti kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta, kun taas kiinteistökaupassa pääsääntö on viisi vuotta.

Hometalo.fi lisätiedon lähteenä

Jos aihe kiinnostaa erityisesti kiinteistökaupan ja asuntokaupan virhevastuun näkökulmasta, lisälukemista löytyy Hometalo.fi-sivustolta, joka on Asianajotoimisto Talviaro Oy:n ylläpitämä sivusto.

Hometalo.fi: Myyjän vastuu kiinteistökaupassa
Hometalo.fi: Myyjän vastuu asuntokaupassa
Hometalo.fi: Asuntokaupan purkaminen – milloin se on mahdollista?
Hometalo.fi: Omakotitalokaupan purkaminen ja muun kiinteistökaupan purkaminen
Hometalo.fi: Kiinteistölakimies – kokemuksen merkitys kiinteistökauppariidoissa
Hometalo.fi: Oiketurvavakuutus ja kiinteistökauppa tai asuntokauppa

Yhteenveto

Kiinteistökaupassa myyjän vastuu perustuu maakaareen ja on pääsääntöisesti viisi vuotta hallinnan luovutuksesta. Virhe voi perustua sovitusta poikkeamiseen, väärän tai harhaanjohtavan tiedon antamiseen, olennaisen tiedon salaamiseen, tiedon oikaisematta jättämiseen tai salaisen virheen tilanteeseen. Ostajan tarkastusvelvollisuus rajoittaa vastuuta siltä osin kuin virhe olisi ollut havaittavissa, mutta myyjän antamiin tietoihin saa lähtökohtaisesti luottaa.

Myyjän vastuu asuntokaupassa eli asunto-osakkeen kaupassa on pääsääntöisesti kaksi vuotta hallinnan siirtymisestä. Vaikka perusperiaatteet muistuttavat kiinteistökauppaa, asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu muuttaa ainakin perinteisen laatuvirheen osalta tilannetta.

Kun virhe-epäily syntyy, ratkaisevaa on toimia nopeasti, reklamoida ajoissa, dokumentoida havainnot ja varmistaa, että myyjälle varataan mahdollisuus tutustua virheeseen ennen korjauksia.