Vuokrasopimuksen takaus ei rajoitu kolmeen kuukauteen

Vuokrasopimuksen takaus on eri asia kuin vuokravakuus.. Useimmat tietävät, että vuokravakuuden enimmäismäärä on kolme kuukautta vastaava vuokra. Tästä syntyy helposti virheellinen käsitys, että myös vuokrasopimuksen takaajan vastuu rajoittuisi samaan määrään.

Näin ei kuitenkaan ole.

Korkein oikeus ratkaisi asian vuonna 2017 ennakkopäätöksessään, jossa vahvistettiin, että asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (AHVL) 8 §:n 2 momentin kolmen kuukauden rajoitus koskee vain sopijapuolen antamaa vakuutta – ei vuokrasopimuksen takausta.

Vuokravakuus ja vuokratakaus ovat eri asioita

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan vuokrasopimuksen sopijapuolen asettama vakuus saa olla määrältään enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrä.

Säännös koskee tyypillisesti vuokralaisen maksamaa rahavakuutta eli vuokravakuutta.

Takaus on sen sijaan oikeudellisesti eri asia. Kyse on kolmannen henkilön antamasta sitoumuksesta, jossa takaaja vastaa vuokralaisen velvoitteista vuokranantajalle. Takaus syntyy takaajan ja vuokranantajan välille, eikä takaaja ole vuokrasopimuksen sopijapuoli.

Usein takaus on vielä omavelkainen, jolloin vuokranantaja voi vaatia suoritusta suoraan takaajalta ilman, että hänen täytyy ensin periä saatavaa vuokralaiselta.

KKO 2017:91 – vuokrasopimuksen takaus ei rajoitu kolmeen kuukauteen

Tapauksessa henkilö oli antanut kahdelle vuokralaiselle omavelkaisen takauksen vuokrasopimuksen velvoitteiden täyttämisestä. Vuokralaisilla oli heikot luottotiedot, ja takaus oli edellytys vuokrasuhteen syntymiselle.

Vuokrat jäivät myöhemmin maksamatta usean kuukauden ajalta. Vuokranantaja vaati takaajaa maksamaan maksamatta jääneet vuokrat kuudelta kuukaudelta.

Takaaja vetosi siihen, että asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain vakuutta koskeva säännös rajoittaa vastuun kolmeen kuukauteen.

Korkein oikeus ei hyväksynyt tätä argumenttia.

Ratkaisussa katsottiin, että lain kolmen kuukauden rajoitus koskee vain vuokrasopimuksen sopijapuolen antamaa vakuutta, eli käytännössä vuokralaisen antamaa vuokravakuutta. Takaus on sen sijaan vuokrasuhteeseen nähden erillinen sitoumus, eikä säännöksen suoja ulotu takaajaan.

Tämän vuoksi takaaja ei voinut vedota kolmen kuukauden rajoitukseen.

Takaajan vastuu voi olla huomattavasti suurempi

Takaajan vastuu voi käytännössä olla paljon laajempi kuin pelkkä muutaman kuukauden vuokra.

Jos vuokralainen jättää vuokrat maksamatta esimerkiksi puolen vuoden ajan ennen vuokrasuhteen päättymistä tai häätöä, takaaja voi joutua vastaamaan koko tästä määrästä.

Lisäksi vastuu voi koskea muitakin vuokrasopimukseen liittyviä velvoitteita kuin maksamattomia vuokria.

Yksi mahdollinen esimerkki liittyy vahinkotilanteisiin. Ajatellaan tilannetta, jossa vuokralainen sammuu suihkuun ja peittää samalla lattiakaivon. Vesi tulvii kylpyhuoneesta ja aiheuttaa laajan vesivahingon, joka ulottuu esimerkiksi alakerran asuntoihin.

Korjauskustannukset voivat tällaisessa tilanteessa nousta helposti kymmeniin tuhansiin euroihin. Jos vuokralainen on vahingosta korvausvastuussa ja vuokrasopimuksen velvoitteet on taattu laajalla omavelkaisella takauksella, vuokranantaja voi vaatia korvausta myös takaajalta.

Tällöin kyse ei ole enää muutaman kuukauden vuokrasta vaan mahdollisesti hyvin merkittävästä vahingosta.

Takaussitoumuksen sisältö ratkaisee

Takaajan vastuun laajuus riippuu viime kädessä siitä, miten takaus on muotoiltu.

Takaussitoumuksessa voidaan esimerkiksi rajata vastuu tiettyyn euromäärään tai tiettyihin velvoitteisiin. Jos tällaista rajausta ei ole, takaus voi kattaa kaikki vuokrasopimukseen liittyvät velvoitteet.

Tämän vuoksi takaajan kannattaa ennen sitoumuksen allekirjoittamista tarkistaa ainakin seuraavat asiat:

• onko vastuu rajattu euromääräisesti
• koskeeko takaus vain vuokria vai myös vahinkoja ja muita velvoitteita
• kuinka pitkään takaus on voimassa

Moni antaa takauksen esimerkiksi sukulaiselle tai lapselle ajattelematta tarkemmin vastuun laajuutta. Oikeudellisesti kyse voi kuitenkin olla huomattavasta taloudellisesta riskistä.

Vuokranantajan näkökulma: Miksi takaus voi olla vakuutta parempi

Vuokranantajalle takaaja voi olla merkittävä lisäturva erityisesti tilanteissa, joissa vuokralaisella on heikot luottotiedot tai epävarma maksukyky. Kolmen kuukauden vuokravakuus voi kulua nopeasti, jos vuokrat jäävät maksamatta tai jos asuntoon syntyy vahinkoja.

Takaus voi käytännössä tarjota vuokranantajalle vakuutta laajemman turvan useasta syystä.

1. Ensinnäkin rahavakuus on määrältään rajattu. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan vuokralaisen antama vakuus saa olla enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrä. Jos vuokrat jäävät maksamatta esimerkiksi useamman kuukauden ajan tai vuokrasuhteen päättyminen viivästyy häätöprosessin vuoksi, pelkkä vakuus ei välttämättä kata syntynyttä velkaa.
2. Toiseksi vakuus on kertaluonteinen summa. Kun vakuus on käytetty, vuokranantajalla ei ole enää sen jälkeen lisäsuojaa. Takaus sen sijaan voi kattaa koko velan määrän, jos takaus on annettu ilman euromääräistä ylärajaa tai jos raja on asetettu riittävän korkeaksi.
3. Kolmanneksi vahinkotilanteissa kustannukset voivat olla huomattavasti suurempia kuin muutaman kuukauden vuokra. Jos vuokralainen esimerkiksi aiheuttaa laajan vesivahingon – esimerkiksi sammumalla suihkuun siten, että lattiakaivo tukkeutuu ja vesi pääsee leviämään rakenteisiin – korjauskustannukset voivat nousta helposti kymmeniin tuhansiin euroihin. Tällaisessa tilanteessa vuokravakuus kattaa usein vain hyvin pienen osan vahingosta, kun taas takaajan vastuu voi ulottua koko vahinkoon, jos takaus kattaa vuokrasopimuksen velvoitteet laajasti.

Vuokravakuus ja vuokrasopimuksen takaus yhdistelmänä

Käytännössä nähdään usein myös yhdistelmä, jossa vuokrasopimuksessa käytetään sekä rahavakuutta että takausta. Esimerkiksi yhden kuukauden vuokravakuus yhdistettynä takaussitoumukseen on melko tavallinen järjestely.

Yhdistelmässä vakuus toimii vuokranantajalle nopeana ja helposti käytettävänä turvana pienempiä saatavia varten, kuten yksittäisiä vuokrarästejä tai siivouskuluja. Takaus puolestaan tarjoaa lisäsuojaa tilanteissa, joissa velka tai vahinko kasvaa suureksi.

Takaus voidaan lisäksi muotoilla eri tavoin. Joissakin sopimuksissa takaus rajataan esimerkiksi tiettyyn euromäärään, kuten kuuden kuukauden vuokraa vastaavaan summaan. Toisissa tapauksissa takaus on rajoittamaton ja kattaa kaikki vuokrasopimuksesta aiheutuvat velvoitteet.

Keskeinen opetus on, että vuokravakuus ja takaus ovat kaksi eri instrumenttia. Vuokravakuuden määrää koskeva kolmen kuukauden rajoitus koskee vain vuokralaisen antamaa vakuutta. Takaus sen sijaan on erillinen sitoumus, jonka laajuus määräytyy takaussitoumuksen sisällön perusteella.

Tiedonantovelvollisuus takaajalle

Takausta hankittaessa tulee huolehtia siitä, että takaaja ymmärtää sitoumuksensa sisällön. Takauksesta annetussa laissa korostetaan velkojan tiedonantovelvollisuutta yksityishenkilölle, joka antaa takauksen. Takaajalle on ennen sitoumuksen allekirjoittamista kerrottava riittävän selkeästi, mitä takaus tarkoittaa ja millaiseen vastuuseen hän sitoutuu.

Tiedonantovelvollisuuden kannalta keskeisiä tietoja ovat ainakin vuokrasopimuksen keskeinen sisältö, takauksen laajuus, mikä on takauksen enimmäisvastuu (tai onko enimmäisvastuuta lainkaan) sekä se, onko kyse omavelkaisesta takauksesta.

Jos takaajalle ei ole annettu riittäviä tietoja sitoumuksen merkityksestä, tällä voi joissakin tilanteissa olla vaikutusta takauksen sitovuuteen tai ainakin vastuun arviointiin.

Keskeinen opetus on, että vuokravakuus ja takaus ovat kaksi eri instrumenttia. Vuokravakuuden määrää koskeva kolmen kuukauden rajoitus koskee vain vuokralaisen antamaa vakuutta. Takaus sen sijaan on erillinen sitoumus, jonka laajuus määräytyy takaussitoumuksen sisällön perusteella. Samalla on tärkeää, että takaajalle kerrotaan selkeästi, millaiseen vastuuseen hän on sitoutumassa.

Kysymyksiä ja vastauksia vuokrasopimuksen takauksesta

1. Rajoittuuko vuokrasopimuksen takaajan vastuu kolmeen kuukauteen?

Ei rajoitu. Kolmen kuukauden enimmäismäärä koskee vain vuokralaisen antamaa vuokravakuutta. Vuokrasopimuksen takaus voi olla tätä huomattavasti laajempi.

2. Mikä on vuokravakuuden enimmäismäärä?

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan vuokralaisen antama vakuus saa olla enintään kolmea kuukautta vastaava vuokra.

3. Mikä on vuokrasopimuksen takaus?

Vuokrasopimuksen takaus tarkoittaa kolmannen henkilön antamaa sitoumusta, jossa takaaja vastaa vuokralaisen velvoitteista vuokranantajalle, jos vuokralainen ei täytä niitä.

4. Mikä on omavelkainen takaus?

Omavelkainen takaus tarkoittaa, että vuokranantaja voi vaatia suoritusta suoraan takaajalta ilman, että hänen tarvitsee ensin yrittää periä saatavaa vuokralaiselta.

5. Miksi takaajaa usein käytetään vuokrasopimuksissa?

Takaajaa käytetään erityisesti silloin, kun vuokralaisella on heikot luottotiedot tai vuokranantaja haluaa lisäturvaa vuokrasopimuksen velvoitteiden täyttämiseksi.

6. Mitä korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2017:91 tarkoittaa?

Ratkaisussa todettiin, että vuokravakuuden kolmen kuukauden enimmäismäärä ei koske takaajaa. Takaaja voi joutua vastaamaan myös suuremmasta määrästä.

7. Voiko takaaja joutua maksamaan useiden kuukausien vuokrat?

Kyllä voi. Jos vuokralainen jättää vuokrat maksamatta esimerkiksi puolen vuoden ajan, takaaja voi joutua vastaamaan koko tästä määrästä.

8. Voiko takaaja joutua vastuuseen vuokralaisen aiheuttamista vahingoista?

Kyllä. Jos takaus kattaa vuokrasopimuksen velvoitteet laajasti, se voi koskea myös vahinkoja, kuten vesivahinkoja tai muita vuokralaisen aiheuttamia vahinkoja.

9. Kuinka suuri vahinko voi käytännössä tulla kyseeseen?

Esimerkiksi vesivahinko voi nousta helposti kymmeniin tuhansiin euroihin, jos vesi pääsee rakenteisiin tai leviää muihin asuntoihin.

10. Voidaanko takauksen vastuu rajata?

Kyllä. Takaussitoumuksessa voidaan määrittää enimmäismäärä, esimerkiksi kuuden kuukauden vuokraa vastaava summa.

11. Voiko takaus olla rajoittamaton?

Kyllä voi. Jos takaussitoumuksessa ei ole euromääräistä rajaa, takaus voi kattaa kaikki vuokrasopimuksen velvoitteet.

12. Voidaanko vuokravakuutta ja takausta käyttää yhdessä?

Kyllä. Käytännössä melko yleinen järjestely on esimerkiksi yhden kuukauden vuokravakuus yhdistettynä takaussitoumukseen.

13. Miksi vakuuden ja takauksen yhdistelmää käytetään?

Vuokravakuus antaa vuokranantajalle nopeasti käytettävän turvan pienempiä saatavia varten, kun taas takaus tarjoaa lisäsuojaa suurempien velkojen tai vahinkojen varalta.

14. Mitä takaajan pitäisi tarkistaa ennen sitoumuksen allekirjoittamista?

Takaajan tulisi tarkistaa ainakin takauksen enimmäisvastuu, mitä velvoitteita takaus koskee ja kuinka pitkään takaus on voimassa.

15. Onko vuokranantajalla tiedonantovelvollisuus takaajalle?

Kyllä. Takaajalle tulee ennen sitoumuksen allekirjoittamista selittää riittävän selkeästi, mitä takaus tarkoittaa ja millaiseen taloudelliseen vastuuseen hän sitoutuu.