KYSYMYS HINNANALENNUKSESTA: Virhe ja siltä edellytettävä vaikutuksellisuus. Ostajan kipukynnys, hinnanalennus ja kiinteistökauppa.

Onko myyjä vastuussa vuonna 2014 tehdystä kiinteistökaupasta? Keittiön lattialaatat ovat alkaneet irtoamaan. Kyseessä on ilmeisesti asennusvirhe. Kosteudesta ei ole kyse.

Ostaja on oikeutettu kiinteistökaupassa hinnanalennukseen, jos kaupan kohde ei ole vastannut sitä mitä oli sovittu tai jos kiinteistö esimerkiksi salaisen virheen perusteella poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä vastaavilta kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää.

Aivan vähäisiin puutteisiin ostaja ei voi vedota ainakaan silloin, kun kyseessä on salainen virhe. Lähtökohtana on, että virheen tulee ylittää tietty vaikutuksellisuuskynnys. Usein vaikutuksellisuutta arvioidaan siten, että virheen korjauskustannuksia verrataan kauppahintaan. Mikäli virheen korjaamiskustannukset jäävät muutamaan prosenttiin kauppahintaan nähden, virhe ei välttämättä ole sellainen, että sen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Vaikutuksellisuutta arvioitaessa huomiota on kuitenkin kiinnitettävä korjauskustannusten ohella virheen laatuun. Jos virhe on kiinteistön käytön kannalta merkityksellinen, virhekynnys voi täyttyä helpommin.

Esimerkiksi oikeuskäytännössä hinnanalennukseen ovat oikeuttaneet 4.000 euron korjauskulut, kun virhe oli liittynyt talon lämmitysjärjestelmän toimivuuteen. Kiinteistön kauppahinta oli ollut 395.000 euroa.

Kysyjän tarkoittamassa tapauksessa ei mielestäni ole kyse kiinteistön asumista estävästä tai käytettävyyttä rajoittavasta seikasta, mistä johtuen ostaja ei ole oikeutettu hinnanalennukseen. Tilanne voisi muuttua toiseksi, mikäli laattojen irtoamisen näytettäisiin aiheutuneen kosteus- tai homevaurioista.