KIINTEISTÖKAUPPARIITA: Myyjän vastuu, useita kauppoja, kolmikantakauppa
Luin näitä teidän hoitamia tapauksia täältä nettisivulta. Erityisesti kiinnosti tämä:”1. Matalaperusteinen omakotitalo Keiteleellä, juttu hoidettu vuonna 2002 Asiakkaina olivat talon muutaman vuoden omistaneet myyjät. Talo oli pahoin kosteusvaurioitunut alapohjasta lähinnä ulkoapäin tulevien vajovesien johdosta. Ensiksi asiassa tehtiin sovinto viimeisimmän ostajan kanssa. Tämän jälkeen käynnistin myyjien puolesta oikeusprosessin heille talon myyneitä omistajia kohtaan….”
Meillä on tulossa juuri samanlainen tilanne. Eli joudumme vastaamaan myyjinä talon vioista vaikka omistimme sen vain kaksi vuotta, emmekä ole tehneet remontteja emmekä muita muutoksia, mistä aiheutuu nyt nämä valitukset. Kysymys kuuluu: Miten saisimme edellisen myyjän vastaamaan näistä vioista? Meidän ostaja on viivytellyt niin kauan reklamaation kanssa, että viisi vuotta on kulunut umpeen meidän omasta kaupastamme.
Kiinteistön kaupassa myyjän vastuu salaisista virheistä on viisi vuotta kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Määräaika lasketaan itsenäisesti ja erikseen kussakin kaupassa. Näin saatetaan päätyä kysyjän kaltaiseen tilanteeseen (ns. kolmikantakauppa). MustaPekka jää käteen silloin, kun virheilmoituksen määräaika on kulunut umpeen omaan myyjään nähden. Pieni mahdollisuus on kuitenkin olemassa. Myyjä vastaa viiden vuoden jälkeenkin virheistä silloin, kun hänen voidaan näyttää menetelleen kaupassa kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Toisin sanoen on pystyttävä näyttämään, että myyjällä on ollut kaupassa erehdyttämistarkoitus. Tämän toteennäyttäminen on kuitenkin yleensä vaikeaa.
Toinen asiaan liittyvä kysymys on reklamaation oikea-aikaisuus. Viiden vuoden määräaika ei tarkoita sitä, että (viimeisin) ostaja voi venyttää reklamaation tekemisen ajankohtaa kuukausien tai vuosien päähän. Maakaaren mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja virheeseen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Oikeuskäytännössä kohtuullisena aikana on pidetty 4-7 kuukautta.
Joka tapauksessa kysyjän on syytä kääntyä asianajajan puoleen edellä mainittujen seikkojen varmistumiseksi. Lisäksi asianajaja tarkistaa, etteivät ostajan vaatimukset ole ylimitoitetut. Mikäli kysyjällä on oikeusturvavakuutus, vakuutus yleensä korvaa oman asianajajan käytöstä aiheutuneet kustannukset omavastuuta lukuunottamatta.
