Lakineuvot Kysy!

Aiheeseen liittyvät lakineuvot

26.05.2016
KYSYMYS PERINTÖNÄ SAADUN OMAISUUDEN MYYNTIVOITTOVEROTUKSESTA: Perintönä saatu omaisuus ja luovutusvoittoveron laskeminen, hankintahinta vai hankintameno-olettama, myyntikulut

10.06.2013
KYSYMYS KIINTEISTÖKAUPAN VEROISTA: Pimeä kauppa ja musta kauppahinta, varainsiirtovero, myyntivoittovero, verorikos, veronkierto, veropetos, oikeussuojan menetys

03.06.2013
KYSYMYS VARAINSIIRTOVEROTUKSESTA: Kiinteistökaupan purkaminen ja varainsiirtoveron palautus, purkukirjan määrämuoto ja edellytykset, ensiasunnon ostajan asema, palautushakemus

03.05.2013
KYSYMYS AVIO-OIKEUDESTA JA OSITUKSESTA: Henkivakuutukset avioero-osituksessa ja jäämistöosituksessa sekä verotuksessa, edunsaajamääräys, verovapaa osuus, arvostaminen, piilevä verovelka, takaisinostoarvo

11.04.2013
KYSYMYS LUOVUTUSVOITTOVEROSTA: Oman asunnon myynnin verovapaus ja rakentamaton tontti

03.04.2013
KYSYMYS VELKASUHTEESTA: Koroton vai korollinen laina, velkakirjan muotovaatimus

17.12.2012
KYSYMYS VUODEN 2012 VEROTUKSESTA: Loppuvuoden verovinkit, voiko verotukseen vielä vaikuttaa? Vapaaehtoinen eläkevakuutus, arvonlisäveron korotus, kotitalousvähennys, tulonhankkimisvähennys, pienmyynti

21.11.2012
KYSYMYS KOTITALOUSVÄHENNYKSESTÄ: Kotitalousvähennys taloyhtiössä, putkiremontti, asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu, huoneistossa suoritettavat työt, parvekelasit, ylimääräinen yhtiökokous

08.11.2012
KYSYMYS MYYNTIVOITTOVEROSTA: Tappioiden realisointi veronkiertoa? Korkein hallinto-oikeus muutti verokäytäntöä

29.10.2012
KYSYMYS PERINNÖSTÄ LUOPUMISESTA: Verotehokas perinnöstä luopuminen, jälkiluopuminen, määrämuoto, ajankohta, perintöön ryhtyminen, perittävän ulosmittausvelkoja, velkajärjestelyssä oleva perillinen

01.10.2012
KYSYMYS MYYNTIVOITTOVEROSTA JA LAHJAVEROSTA: Tappiolla olevien Nokian osakkeiden lahjoittaminen, myyntitappion menettäminen, voitolla olevat osakkeet

20.09.2012
KYSYMYS ASUNTOKAUPASTA: Asunto-osakkeen tai osakkeiden jakamattomuus, huoneisto-osan kauppa, kaupan vaikutuksettomuus yhtiön nähden, pätemättömyys, yhteisomistus

09.08.2012
KYSYMYS PERINTÖVEROTUKSESTA: Lesken perintöoikeus ja perintöverot, puolisovähennys, verovapaa perintö

13.03.2012
KYSYMYS PERUNKIRJOITUKSESTA: Perintöverotuksessa vähennyskelpoiset hautaus- ja hautajaiskulut sekä haudanhoito

13.02.2012
KYSYMYS LAHJAVEROSTA: Verovapaa lahja - Voivatko molemmat vanhemmat antaa erikseen oman verovapaan lahjan?

03.01.2012
KYSYMYS VELAN VANHENTUMISESTA: Saatavan perintä ja sen yleinen vanhentuminen

14.11.2011
JULKINEN HANKINTA: Poikkeuksellisen alhainen tarjous ja tarjouksen hylkääminen

14.10.2011
KYSYMYS KOTITALOUSVÄHENNYKSESTÄ: Vuosi 2012 ja kotitalousvähennys, remontti ajoitettuna vuodenvaihteeseen - mittava verovähennys

20.08.2011
KYSYMYS KIINTEISTÖVEROSTA: Kuka maksaa kiinteistöveron?

02.08.2011
KYSYMYS LUOVUTUSVOITTOVEROSTA: Oman asunnon myynnin verovapaus ja kahden vuoden asuminen

19.07.2011
KYSYMYS LAHJAVEROSTA: Verovapaa lahja

19.07.2011
KYSYMYS AVIOLIITOSTA: Avioliiton verovaikutukset

03.11.2010
LUOVUTUSVOITTOVEROTUS: Hankintameno-olettama ja myyntivoiton laskeminen

01.11.2010
KUOLINPESÄN VEROTUS: Kuolinpesän kiinteistövero ja perintöverot

01.11.2010
SUKUPOLVENVAIHDOS: Yrityksen sukupolvenvaihdos ja sen verot pähkinänkuoressa

01.11.2010
LUOVUTUSVOITTOVERO: Kuinka paljon maksan osakkeiden ja muun omaisuuden myynnistä veroa?

01.11.2010
VEROVUODEN VEROTUS: Oikaisuvaatimus ja muutoksenhaku veropäätökseen

01.11.2010
LUOVUTUSVOITTOVERO: Oman asunnon myynnin verovapaus ja kahden vuoden sääntö

01.11.2010
LUOVUTUSVOITTOVERO: Tappiolliset osakkeet on syytä jättää lahjoittamatta

02.02.2010
YRITYSMUODON VALINTA: Osakeyhtiö vai ammatinharjoittaja?

31.01.2010
KIINTEISTÖKAUPPA: Kiinteistön kauppakirja ja muotovaatimus

05.01.2010
LAHJAVEROTUS: Lainan antaminen lapselle & koroton laina

28.12.2009
AVIOLIITTO: Avioero ja omaisuuden ositus pähkinänkuoressa


Elatuslaskuri
Asianajotoimisto Talviaron kehittämä palvelu lastenvalvojille ja lakimiehille. Tutustu »


LAHJAVEROTUS TAI YRITYSVEROTUS: Yrityskauppa, sukulaiskauppa, sukupolvenvaihdos. Verohallinnon uusi arvostamisohje. Käypä arvo verotuksessa

Tulosta

02.02.2010

Kiistellyn verohallinnon ohjeenkin jälkeen verottajan käsitys ainoasta oikeasta arvosta on vain yksi mielipide muiden joukossa, eikä sitä kannata purematta niellä. Fiksu kysyy verottajalta kuitenkin ennakkoratkaisua. 

Lähtökohtaisesti kuka tahansa saa myydä omaisuutta mihin hintaan tahansa. Ratkaisevaa kuitenkin on, keneltä auto tai osakkeet hankitaan.

Mikäli ostajan ja myyjän välillä vallitsee sukulaisuus- tai muu intressisuhde, kauppa joutuu verottajan suurennuslasin alle. Samoin käy yrityksen ja sen osakkaan välisille oikeustoimille.

Kiinteistön osto omalta osakeyhtiöltä liian halvalla tai huvilan myynti firmalle liian kalliilla johtaa peitellyn osingonjaon verotukseen.

Mikä sitten on käypä arvo? Yksinkertaisesti käyvällä arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä luovutushintaa, joka siirtyvästä omaisuudesta saataisiin toisistaan riippumattomien tahojen välisessä kaupassa.

Todennäköinen luovutushinta voidaan selvittää useilla eri menetelmillä. Käytetyin ja totuudenmukaisin lienee kauppa-arvomenetelmä. Siinä ratkaisun perusteena käytetään arvostamiskohteen kanssa vertailukelpoisia luovutushintoja. Ellei vertailukauppoja ole saatavilla, arvostamisessa voidaan käyttää tuottoarvoon tai tasearvoihin perustuvaa laskentakaavaa.

Kiistaton käypä arvo on omalla valuutalla: euro on euro ja dollari on dollari. Myös muut valuutat ovat helposti arvostettavissa. Samoin on julkisesti noteerattavien omaisuuserien laita. Jalometalleilla ja energialla on olemassa oma maailmanmarkkinahintansa.

Noteerattujen pörssiosakkeiden osalta arvostusongelmaa ei yleensä ole. Arvo-osuuden arvona pidetään vähintään kuolinpäivänä toteutuneen kaupan alinta hintaa. Lahjoituksessa arvostusajankohtana on lahjoituksen täyttymispäivä, eli päivä jolloin arvo-osuudet on kirjattu luovutuksensaajan arvo-osuustilille.

Perheyritysten arvostaminen on erityisen ongelmallista. Yksityisliikkeelle, henkilöyhtiön osuudelle tai perheosakeyhtiön osakkeelle on verohallituksen ohjeenkin jälkeen vaikea määritellä oikeaa hintaa. Alarajana voidaan käyttää lahtausarvoa. Ylärajana on huikeasti korkeampi tuottoarvo. Kaikki näiden väliin jäävät arvot ovat yhtälailla käypiä arvoja.

Edellä mainitulla Verohallinon ohjeella tarkoitetaan vuoden 2010 alusta sovellettavaa perintö- ja lahjaverotuksen yhtenäistämisohjetta Verohallinnon ohje Dnro 746/36/2009, 2.10.2009. Vaikka ohje on laadittu perintö- ja lahjaverotusta varten, määritetään käypä arvo lähtökohtaisesti myös muussa verotuksessa ohjeen mukaisesti silloin, kun arvonmäärittämisen tavoitteena on kohteen arvostaminen sen käypään arvoon.

Ohjetta voidaan käyttää esimerkiksi tuloverotuksen peiteltyä osinkoa koskevissa tapauksissa, kun määritetään käypää arvoa osakkaan ja yhtiön välisessä suhteessa tavanomaisille omaisuusesineille, kuten asunto-osakkeelle, kiinteistölle tai muulle vastaavalle esineelle.

Verohallinnon ohje ei anna tyhjentävää tai yksiselitteistä ratkaisua arvostusongelmaan. Esimerkkinä tästä ovat pörssinoteerattomat osakkeet. Ne voidaan arvostaa yrityksen substanssi- ja tuottoarvon perusteella. Toisaalta ohje mahdollistaa myös kassavirtojen nykyarvolaskelmaan perustuvan arvonmäärityksen. Eli yhtä arvostusmuottia ei ole edelleenkään olemassa.

Tuottoarvo on yritysvarallisuutta laskettaessa periaatteessa ainut oikea arvo, koska se tavallaan kuvaa tulevien kassavirtojen nykyarvoa. Tuottoarvoa käytettäessä kaksi veroviranomaista saattaa päätyä kuitenkin aivan eri lukemiin. Toinen voi sanoa yrityksen arvoksi miljoonan ja toinen viisi miljoonaa euroa. Verotuksen yhdenvertaisuuden kannalta arvostaminen pitäisikin lähteäkin liikkeelle tasearvoista. Ohje ei kuitenkaan tätä näkemystä tue.

Tuottoarvolaskelmien poikkeamat johtuvat vuosituoton erilaisista laskentakaavoista. Lopputulos on aivan toisenlainen, jos diskonttaus tehdään kymmenellä prosentilla viiden prosentin sijaan. Tuotto-odotusten pohjana käytetyt lukemat vaihtelevat kirjanpidollisesta tuloksesta ulosjaettuun osinkoon. Merkitystä on myös sillä, otetaanko vertailun kohteeksi viimeinen tilikausi tai pitempi aikaväli.

Tasearvoja käytettäessä henkinen pääoma ja know-how jää arvostamatta. Teknologiayhtiön voi lahjoittaa hyvin alhaisella verolla, kun taas perinteisistä yhtiöistä verot kerätään raskaammalla kädellä.

Tietoalan yrityksillä omaisuutta ei välttämättä ole, jolloin tasearvo on nolla. Silti niillä voi olla huikea markkina-arvo, jopa satoja miljoonia euroja. Vastaavasti linja- tai kuorma-autoilijan taseella saattaa olla korkea pääoma-arvo. Näillä perusteilla tasearvojen käyttäminenkään ei ole välttämättä oikeudenmukaista.

Toinen vaikea kohde ovat kiinteistöt. Maapohjan osalta jokainen kiinteistökauppa rekisteröidään ja hinta merkitään luetteloon. Kaupat eivät ole kuitenkaan identtisiä, sillä usein myydyn maan pinta-ala ratkaisee. Suuren metsäpalstan ja rantatontin neliöhinnathan poikkeavat melkoisesti toisistaan. Merkitystä on myös sillä, sijaitsevatko rakennukset haja-asutusalueella vai kaavoitusalueella.

Verohallinnon ohjeen mukaan haja-asutusalueella sijaitseva kiinteistö arvioidaan viime kädessä niin sanotun jälleenhankinta-arvon perusteella. Tässäkin tapauksessa verottajan harkintavalta on poikkeuksellisen suuri: Jälleenhankinta-arvoa voidaa alentaa tai korottaa 30 prosentilla.

Asunto-osakkeiden osalta arvostusongelmaa ei ole ollut ennen tai jälkeen arvostusohjeen. Veroviranomaisella on tarkat tiedot joka ikisen huoneiston myynnistä. Siten perintöverottajan on helppo tarkistaa, vastaako perukirjaan merkitty arvo todellista markkinahintaa. Aivan sataprosenttisesti vertailukauppoja ei tuijoteta, sillä verottaja voi alentaa tai korottaa keskimääräistä neliöhintaa 10-20 prosentilla. Verotuskäytännössä vertailuhintoja pikemminkin alennetaan kuin korotetaan.

Oman selustansa voi turvata käyvän arvon määrityksessä kahdella tapaa. Ensinnäkin kauppaan voi kysyä verottajan sitovaa ennakkotietoa tai -ratkaisua. Toinen vaihtoehto on toteuttaa kauppa tai lahjoitus kylmäpäisesti ilman etukäteistoimia ja kiistellä verottajan kanssa jälkeenpäin arvostamisesta.

Kirjallisessa kannanotossa verottaja ilmoittaa etukäteen siirtyvän omaisuuden käyvän arvon. Tämän perusteella vastike osataan asettaa oikeanlaiseksi esimerkiksi sukupolvenvaihdoksissa. Merkittävissä intressiluovutuksissa maksullinen ennakkotieto on syytä aina pyytää.

Ennakkotietoa voi kysyä esimerkiksi silloin, kun osakas on aikeissa ostaa omalta osakeyhtiöltä henkilöauton. Vastaavasti peitellyn osingonjaon verotukselta voidaan välttyä myyntitapauksessa. Kun osakas on saanut siunauksen luovuttaa kiinteistönsä yritykselle sadallatuhannella eurolla, ei verottaja voi tähän arvoon enää puuttua.

Perintö- ja lahjaverotuksessa kauppahinnalle sallitaan pieni pelivara. Mikäli lahjanluonteisessa kaupassa maksettu kauppahinta ylittää kolme neljäsosaa käyvästä arvosta, erotuksesta ei määrätä lahjaveroa. Yrityksen tai maatilan sukupolvenvaihdoksessa riittää tätäkin pienempi vastike.

Tuloverotuksessa vastaavaa sääntöä ei ole. Siten sadantuhannen euron arvoisten pörssiosakkeiden ostaminen yhtiöltään kymppitonnia tai kahta halvemmalla johtaa peitellyn osingonjaon verotukseen.

Verottajan väitettä tietyn varallisuuden käyvästä arvosta ei välttämättä kannata niellä suosiolla. Yhtä ainoaa oikeaa arvoa kun ei ole edes olemassa. Käypä arvo on joukko erilaisia arvoja.

Vasta-argumentteina verottajan näkemyksille toimivat asiantuntija-arviot. Esimerkiksi kiinteistöjen osalta on tavanomaista, että kohteesta hankitaan kahden tunnetun kiinteistönvälittäjän arvio tai lausunto. Näiden arvioiden keskiarvoa voidaan käyttää käypänä arvona. Ellei verottaja tätä hyväksy, sen on itse esitettävä uutta näyttöä käyvästä arvosta.


A PHP Error was encountered

Severity: Notice

Message: Undefined index: atype

Filename: layouts/footer_lakineuvo.php

Line Number: 2

Ajankohtaista

02.10.2016
OTM, lupalakimies Theresa Bergroth-Penttilä jälleen palveluksessasi

04.07.2016
Olemme lomalla heinäkuun loppuun saakka

18.01.2016
Muutos puhelin- ja faksinumeroissa - 010-alkuiset numerot poistuneet käytöstä


Katso kaikki ajankohtaiset >


 

Oliko lakineuvosta apua?
Jäikö jokin askarruttaan Sinua...

Ota yhteyttä ja kysy neuvoa!

 



Vastuunrajoituslauseke

Näiden sivujen artikkelit ja lakineuvot ovat yleisiä oikeusohjeita, jotka eivät sovellu sellaisenaan käytettäväksi yksittäis-tapauksessa.

Laki- tai vero-ongelmassa on aina syytä kääntyä asianajajan puoleen.

Asianajotoimisto Talviaro Oy, asianajaja Mika Talviaro tai lakineuvo.fi eivät vastaa artikkeleiden tai lakineuvojen puutteellisuuksista tai virheellisyyksistä.



Lakineuvopuhelin Offline
Vastuunrajoitus | Julkaisija ja vastaava toimittaja | Hyvä asianajajatapa
© Asianajotoimisto Talviaro Oy