Lakineuvot Kysy!


Elatuslaskuri
Asianajotoimisto Talviaron kehittämä palvelu lastenvalvojille ja lakimiehille. Tutustu »


28.10.2013

KIINTEISTÖKAUPPARIITOJEN SYKSYN 2013 SOVINTOSATOA: valesokkeli ja kattovuoto, villaeristetty maanvarainen lattia, rintamamiestalon peruskorjaus, homevaurio, mikrobivaurio, lahovaurio ja kosteusvaurio

Asianajotoimisto Talviaro Oy:lle syksy 2013 on ollut kiinteistökauppariitojen osalta poikkeuksellisen sovinnollinen. Muutaman kuukauden aikana on sovittu kymmenkunta kiinteistökauppariitaa. Ottaen huomioon oikeudenkäyntiin liittyvä epävarmuus, sen kesto ja kalleus, sovinto on usein paras ratkaisumalli.

Vapaaehtoinen kaupanpurku ja asumiskorvaus

Toimistomme puoleen kääntyivät omakotitalonsa Ylivieskassa remontoineet kaverukset. He olivat myyneet vanhan, jo ennen sotia rakennetun ja sittemmin laajennetun omakotitalon vuonna 2008. Kauppahinta oli ollut 75.000 euroa.

 Ostajat nostivat kanteen syksyllä 2013 ennen kuin viisi vuotta oli kulunut kiinteistön hallinnan siirtymisestä. Ennen haasteeseen vastaamista järjestimme yhteisen katselmuksen kiinteistöllä. Katselmukseen palkkasimme mukaan oman asiantuntijan. Katselmuksessa päädyimme asiantuntijamme kanssa siihen lopputulokseen, että kaupan kohteessa oli virheitä, joista myös myyjät olivat vastuussa.

Tarjosimme ostajille kaupanpurkua ehdolla, että palautettavasta kauppahinnasta on vähennettävä ostajien asumisaikanaan saama asumishyöty. Nostimme esille myös reklamaation mahdollisen myöhästymisen. Kauppa purettiin sovinnolla ehdoin, että myyjät palauttavat ostajille kauppahintaa asumishyöty huomioiden 50.000 euroa osapuolten vastatessa itse kuluistaan.

Päämiehillä oli oikeusturvavakuutus. Heille jäi maksettavaksi oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuus 600 euroa.

Toimistostamme asian hoiti asianajaja Mika Talviaro.

Valesokkeli ja kattovuoto

Toimistomme asiakkaaksi tuli omakotitalon Kokkolasta syksyllä 2012 ostanut nuori perhe. Kauppahinta oli ollut 103.000 euroa. Kaupan jälkeen oli havaittu, että katto vuotaa. Tarkempien tutkimusten yhteydessä ilmeni, että ullakkotilassa on olematon tuuletus. Vesikatteen aluslaudoituksessa todettiin kosteusvauriojälkiä sekä mikrobikasvustoa. Sisäilman laatua tutkittiin pölynäyttein, joissa havaittiin runsaasti kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja.

Muina virheinä havaittiin, ettei ilmanvaihtokanavia ollut eristetty lainkaan. Kosteus oli vaurioittanut sisäpintoja. Terveystarkastaja oli käynnillään todennut, että kylpyhuoneessa on terveyshaitta.

Kiinteistössä oli valesokkelirakenne. Sokkelista puuttui pystysuora eristekerros eli sokkelihalkaisu.

Päämiehemme vaativat kaupan purkua. Myyjinä olleet kuolinpesän osakkaat suostuivat purkamaan kaupan vapaaehtoisesti. Kauppahinta palautettiin päämiehille täysimääräisesti. Osapuolet vastasivat itse asianajokuluistaan. Oikeusturvavakuutus ei tullut käytettäväksi, koska asia ei ollut riitaantunut. Asianajotoimisto Talviaro Oy:n lasku asiakkaille oli n. 3.000 euroa.

Toimistostamme asian hoiti OTM Theresa Bergroth-Penttilä. 

Varaton myyjä, kaivovesi ja hinnanalennus

Nostimme v. 2011 kanteen ostajien toimeksiannosta Itä-Uudenmaan käräjäoikeudessa vanhan omakotitalon myyjää kohtaan.

 Talo oli myyty talvella, jolloin lumet olivat peittäneet pihamaan. Lumien sulettua hangen alta paljastui jäteöljypurkkeja, rakennusjätettä ym. sekalaista tavaraa. Hyvälaatuiseksi kuvailtu kaivovesi ei ollutkaan juomakelpoista. Kaiken tämän lisäksi talon jätevedet tunkeutuivat talon kellariin.

Oikeudenkäynti pitkittyi erinäisistä syistä siten, että valmisteluistunto järjestettiin vasta 1,5 vuoden kuluttua asian vireille tulosta.  Istunnon jälkeen ilmeni, että myyjä oli tullut oikeudenkäynnin aikana varattomaksi ja ulosmitatuksi. Juttu sovittiin tämän jälkeen mitä pikimmiten, jottei ostajille olisi aiheutuneet enempää vahinkoa oikeudenkäyntikulujen muodossa.

Asiakkaamme olivat oikeudenkäynnin aikana tietoisia siitä, että myyjän omaisuutta on mahdollista hakea takavarikkoon. Tähän ei kuitenkaan ryhdytty, koska ostajilla ei ollut taloudellisia mahdollisuuksia asettaa voudille ns. vastavakuutta. Asiakkaille aiheutunut kustannus asianajokuluista oli oikeusturvavakuutuksen omavastuu 1.500 euroa.

Toimistostamme asian hoiti asianajaja Mika Talviaro.

Peruskorjattu ja laajennettu rintamamiestalo

Toimistomme puoleen kääntyi aiemman lakimiehensä saamattomuuteen pettynyt omakotitalon ostaja Pohjois-Pohjanmaalta. Kaupan kohteena oli ollut 1950-luvulla rakennettu ja 2000-luvulla peruskorjattu ja laajennettu omakotitalo. Kauppahinta oli ollut 230.000 euroa.

Kaupan jälkeen talossa ilmeni pääosin lämpö- ja ilmavuotoihin liittyviä puutteita ja virheitä, joista ostajat olivat myyjiä reklamoineet.  Asia ei ollut kuitenkaan reklamoinnin jälkeen edennyt.

Myyjät kiistivät ostajan väitteen siitä, että talo olisi myyty peruskorjattuna. Kuitenkin maanmittaustoimistosta tilatusta aiemmasta kauppakirjasta ilmeni, että myyjät olivat itse ostaneet kiinteistön ainoataan 30.000 eurolla. Myös tilaamamme rakennuslupapiirustukset osoittivat korjauksen olleen perusteellisen.

Jouduimme nostamaan kanteen Ylivieska-Raahen käräjäoikeudessa. Asiassa päädyttiin ennen käräjäoikeuden pääkäsittelyä sovintoon hinnanalennuksesta, joka oli määrältään n. 18.000 euroa. Päämiehemme asianajokulut katettiin omavastuuosuutta lukuun ottamatta oikeusturvavakuutuksesta. Omavastuu oli n. 1.000 euroa.

Toimistostamme asian hoiti OTM Theresa Bergroth-Penttilä. 

Villaeristetty maanvarainen lattia ja hinnanalennus

Toimistomme asiakkaana oli kokkolalainen nuoripari, joka oli ostanut 1980-luvulla rakennetun omakotitalon.

Kaupan jälkeen ostajat havaitsivat epämääräistä hajua lattian rajassa. Tutkimuksissa ilmeni, ettei sokkelissa ollut ns. sokkelihalkaisua. Tämä johti kylmäsiltaan ja siihen, että lattian villaeriste pääsi kondensiosta johtuen kastumaan.

Talossa oli jo kertaalleen uusittu alapohjan villaeristeet myyjän omistusaikana. Lattian rakennetta muutettiin korjauksessa siten, että villaeriste korvattiin styroxilla. Ulkoseinän vieressä styrox nostettiin pystyyn. Pintavalu tehtiin betonista. Samassa yhteydessä korjattiin sisältä päin ulkoseinien vaurioituneita alaosia sekä vaihdettiin kosteusvaurioituneita tuulensuojalevyjä.

Osapuolet sopivat 45.000 euron hinnanalennuksesta. Ostajien vastuulle jäivät tason parannukseen ja muutostöihin liittyvät kustannukset. Oikeusturvavakuutus tuli kokonaan käytetyksi, jolloin vakuutuksen omavastuu oli noin 1.700 euroa. Tämän lisäksi päämiehille jäi maksettavaksi tutkimuskuluja.

Toimistostamme asian hoiti asianajaja Mika Talviaro.

Home- ja mikrobivaurioitunut, matalalle perustettu omakotitalo

Puoleemme kääntyi ensiasuntonsa 110.000 euron kauppahinnalla ostanut nuoripari. Talon myyjänä toiminut pariskunta oli itse rakennuttanut talon 1970-luvulla.

Kaupan jälkeen ostajat perheineen alkoivat oireilemaan. Terveystarkastaja suositteli rakenteiden avaamista. Kuntotutkimuksen yhteydessä otetuista materiaalinäytteistä ilmeni, että ulkoseinärakenteen eristetilan alaosista otetuissa näytteissä oli vahvoja viitteitä vaurioista. Yhdestä näytteestä löytyi sädesientä, jonka pitoisuus ylitti määritysrajat moninkertaisesti. Tavarantarkastuksessa havaitut virheet ja syyt vahvistuivat: Ulkoseinien alaosat olivat kauttaaltaan ja pahoin kosteus- ja mikrobivaurioituneet.

Ostajilta vaadittiin ensisijaisesti kaupan purkua ja toissijaisesti hinnanalennusta. Myyjät kiistivät vastuunsa.

Nostimme kanteen. Asiassa päädyttiin käräjäoikeuskäsittelyn aikana sovintoon kaupan purusta. Kompromissina palautettavan kauppahinnan määräksi sovittiin 95.000 euroa.  Päämiestemme asianajokulut katettiin ainoastaan osaksi oikeusturvavakuutuksesta, sillä oikeusturvavakuutus (Lähivakuutus) korvasi ainoastaan 4.250 euroa toimenpiteistä, jotka olivat aiheutuneet ennen oikeudenkäyntiä.  Näin ollen päämiehille itselleen jäi maksettavaa laskustamme n. 5.600 euroa.

Toimistostamme asian hoiti OTM Theresa Bergroth-Penttilä. 

Kesämökin laho- ja homevauriot ja hinnanalennus

Pariskunta Kaustiselta oli löytänyt unelmiensa mökin meren rannalta. Kauppahinta oli korkeahko, yli 250.000 euroa.

Kaupan jälkeen ilmenivät laajat laho- ja homevauriot alapohjissa ja ulkoseinissä. Korjauskustannukset ilman omaa työtä nousivat 44.000 euroon. Asia hoidettiin siten, että asiakkaat neuvottelivat itse hinnanalennuksesta myyjien kanssa. Tarpeen vaatiessa ostajat kysyivät neuvoa meiltä. Toimistomme laati asiassa sovintosopimuksen. Oikeusturvavakuutusta ei käytetty, koska asia ei riitaantunut. Asian kokonaiskulut olivat 800 euroa.

Toimistostamme asian hoiti asianajaja Mika Talviaro.

Kolmikantakauppa ja eteisen kosteusvaurio

Toimistomme asiakkaiksi tulivat omakotitalon Espoosta myyneen myyjät. Talo oli ollut heillä omistuksessaan neljä vuotta. Ostajat olivat reklamoineet asiakkaitamme ja vaatineet heiltä hinnanalennusta 10.000 euroa kuistin kosteusvauriosta.

Ostajien reklamaatio ja hinnanalennusvaatimus vyörytettiin edelleen edelliselle omistajalle, johon nähden viiden vuoden vastuuaika oli vielä avoinna. Edellinen myyjä korjautti eteisen omalla kustannuksellaan. Kokonaisuudessaan asian saatettiin loppuun vähäisillä toimenpiteillä. Asiakkaidemme asianajokulut katettiin oikeusturvavakuutuksesta. Asiakkaille tuli maksettavaksi oikeusturvavakuutuksen omavastuuna vain 200 euroa.

Toimistostamme asian hoiti OTM Theresa Bergroth-Penttilä. 

Kiistely tasonparannuksesta Oulussa

Nuoripari Oulusta oli v. 2007 ostanut 1970-luvulla rakennetun omakotitalon kaupungin laitamilta. Kauppahinta oli ollut 125.000 euroa.

Kaupan jälkeen ostajista toinen oli alkanut oireilemaan. Tehdyissä tutkimuksissa havaittiin paikoin vahvoja viitteitä ulkoseinien homevaurioista. Lisätutkimuksissa ilmeni, ettei ulkoseinän alaohjauspuun alla ollut kosteuden eristävää bitumihuopakaistaa.

Käräjäoikeudessa riideltiin korjausten laajuudesta ja siitä, olivatko kustannukset niin olennaisia, että ne oikeuttaisivat kaupan purkamiseen. Myyjät katsoivat, että ulkoseinien kengitys nostaa kiinteistön arvoa likimain kustannuksia vastaavalla määrällä. Ostajat eivät tätä tietenkään hyväksyneet.

 Eri asiantuntijoiden kustannusarviot poikkesivat merkittävästi toisistaan, mikä sinänsä on hyvin tyypillistä kiinteistökauppariidoissa. Käräjäoikeuden tuomiota oli vaikea ennustaa. Osapuolet päätyivät sopimukseen siten, että myyjät maksoivat ostajille hinnanalennusta 27.000 euroa. Tällä vältettiin myös odotettavissa ollut hovioikeuskäsittely. Oikeusturvavakuutus tuli käytetyksi kokonaisuudessaan. Lisäksi päämiestemme asianajokuluja katettiin oikeusturvavakuutuksen ylittäviltä osin valtion myöntämästä oikeusavusta.

Toimistostamme asian hoiti asianajaja Mika Talviaro.

Epätiivis höyrynsulkumuovi

Yleisimpiä 2000-luvulla rakennettujen omakotitalon ongelmia ovat höyrynsulkumuovien ja läpivientien epätiiviydet. Usein ulkoseinän höyrynsulkumuovin liityntä alapohjaan on tehty huolimattomasti. Myös välipohjan liitoksissa on puutteita. Näin myös seuraavassa hoitamassamme tapauksessa.

Puoleemme kääntyi 2000-luvulla rakennetun omakotitalon ostanut nuoripari. Kaupan jälkeen suoritetussa katselmuksessa todettiin, että höyrynsulkumuovi oli katkaistu rakennusmääräysten vastaisesti. Rakennuksen pitkillä sivuilla höyrynsulkua ei ollut jatkettu yhtenäisesti yläkerrasta alakertaan, vaan se oli katkaistu yläkerran lattiarajaan. Lisäksi lämmöneristeitä oli jätetty asentamatta lattian ja seinän liitoskohtiin.

Asia sovittiin oikeudenkäynnin välttämiseksi. Myyjä maksoi hinnanalennuksena ostajille n. 11.000 euroa. Lisäksi sovittiin toisesta pienemmästä epäkohdasta. Asiakkaidemme asianajokulut katettiin muutaman sadan euron omavastuuosuutta lukuun ottamatta oikeusturvavakuutuksesta.

Toimistostamme asian hoiti OTM Theresa Bergroth-Penttilä. 

Tuulettumaton tuulettuva alapohja

Toimistomme asiakkaana oli iäkäs pariskunta, joka oli myynyt 1950-luvulla rakennetun ja sittemmin laajentamansa omakotitalon.

Ostajat reklamoivat myyjiä käyttövesijohtojen jäätymisestä sekä alapohjan lahovaurioista vaatien 9.000 euron hinnanalennusta. Ostajien toimittamien valokuvien ja raporttien sekä rakennusalan ammattilaisen kanssa käydyn keskustelun pohjalta päädyimme siihen, että alapohjan vauriot olivat laadultaan sellaiset, etteivät myyjät vapautuisi kaupan vastuustaan.

 Asiassa saavutettiin sovinto hyvin nopeasti. Myyjät suorittivat ostajille hinnanalennusta 7.000 euroa. Päämiestemme asianajokulut katettiin oikeusturvavakuutuksesta. Heidän omavastuuosuudekseen jäi n. 500 euroa.

Toimistostamme asian hoiti OTM Theresa Bergroth-Penttilä.  Asia hoidettiin kokonaisuudessaan ns. etätoimeksiantona sähköpostin ja puhelimen välityksin.

Avoinna olevat riitaiset jutut

Toimistossamme on tällä hetkellä (lokakuu 2013) vireillä parisenkymmentä kiinteistö- ja asuntokauppa-asiaa. Avustamme osassa tapauksista myyjiä, osassa ostajia. Avoinna on mm. seuraavia juttuja:

  • lämpövuodot ja kiinteistöstä annetut tiedot (Seinäjoki, käsittely Vaasan hovioikeus)
  • moniongelmainen, 2000-luvulla rakennettu paritalo (Kokkola)
  • 1800-luvulla rakennetun hirsitalon kauppa ja kaupan purkuvaatimus (Vaasan seutu)
  • 1970-luvulla rakennetun omakotitalon kauppa, avoterassi ja kaupan purku (Pohjanmaa)
  • 1930-luvulla rakennetun omakotitalon ulkoseinien ongelmat ja kaupan purku (Sievi)
  • 1980-luvulla rakennetun omakotitalon alapohjan ongelma ja hinnanalennus (Kokkola)
  • 1950-luvulla rakennetun omakotitalon kauppa, tuulettuva alapohja ja hinnanalennus
  • 2000-luvulla rakennetun rivitalon kosteustekniset ongelmat, myyjän ja grynderin vastuu (Keski-Pohjanmaa)
  • 1950-luvulla rakennetun omakotitalon purkaminen ja uuden rakentaminen, hinnanalennus (Pohjois-Pohjanmaa).

 

Asiantuntemuksemme riidanratkaisussa

Kaiken kaikkiaan olemme hoitaneet n. 200 kiinteistö- tai asuntokauppariitaa. Katsomme omaavamme vankan asiantuntemuksen kiinteistökaupan ongelmista ja niiden ratkaisemisesta. Vaikka emme koulutukseltamme rakennusalan ammattilaisia olekaan, myös rakennustekniikka on tullut yli 10 vuoden toiminta-aikanamme meille tutuksi.

Hoidettavina olevista jutuista huolimatta työtilanteemme mahdollistaa hyvin uusien toimeksiantojen vastaanottamisen. Pääasiallisia toiminta-alueitamme ovat Kokkolan, Ylivieskan, Vaasan, Seinäjoen ja Oulun talousalueet. Työtilanteemme mukaan hoidamme kiinteistö- ja asuntokauppariitoja myös muualla Suomessa.

Toimeksiantokyselyissä soita suoraan

Asianajaja Mika Talviaro, puh. 044 38 49 888

tai

OTM Theresa Bergroth-Penttilä, puh 050-598 0108.

Toimeksiantotiedustelu on maksuton. Mikäli et vielä harkitse toimeksiannon jättämistä, soita

Lakipuhelin 0600 41041 (2,99 €/min+pvm).

Varmista ennen soittoasi näiltä nettisivuilta, että Lakipuhelin on aktiivi-tilassa (Online).




A PHP Error was encountered

Severity: Notice

Message: Undefined index: atype

Filename: layouts/footer.php

Line Number: 2

Lakineuvopuhelin Offline
Vastuunrajoitus | Julkaisija ja vastaava toimittaja | Hyvä asianajajatapa
© Asianajotoimisto Talviaro Oy